鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌清田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌清田 5-2

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　石川　勝利

TEL.

鑑定評価額

63,600,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４｢清田２条１－３－１６｣				②地積　(㎡)	509 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）特別用途地区２７ｍ高度地区 (90,200)
	台形 1.2:1	店舗兼事務所Ｗ2	大規模小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東25m国道	水道、下水	福住 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

福住駅南東方

2.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
特別用途地区
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域。国道３６号沿いに商業集積も進み、商圏人口の拡大もみられることから店舗
需要は堅調で地価は上昇傾向にある。地域要因に変動要因は認められないことから、当面現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清田区を中心に隣接する豊平区内の路線商業地域。主たる需要者は自己使用目的の個人事業者を中心に道
内外において多店舗展開を図る法人企業や店舗開発を通して収益事業を目論む法人企業等である。建築費の高騰や金利
上昇等の不安材料を有するものの、豊富な商業背後地を有する立地特性から店舗地として相応の需要が認められるため
土地価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は５００㎡程度の標準的な画地規模で１０万円／㎡台前半～中盤程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の清田区・豊平区内の取引事例を収集・検討を行って求めた。収益価格で採用した諸元は現在
の経済状況を反映している。当該地域の土地需要は収益目的の需要も認められるものの自己使用目的での利用を前提と
する需要が根強い。以上から、本件では当該市場特性を考慮のうえ市場で現実に発生し現実的で実証的な取引事例に基
づく比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費や企業の設備投資は持ち直しの動き
が続いており、企業収益は総じて改善がみら
れることから、企業収益・業況・雇用情勢も
改善傾向にある。

国道沿いに店舗併用住宅等の建ち並ぶ商業地
域。建築費の高騰や金利の上昇等の不安材料
もあるが、商業施設の売上は堅調であるため
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌清田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１１０ -111057	札幌市清田区		建付地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１１５１１１０ -595004	札幌市清田区		建付地	（　）	台形	南西21m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
c	１２５１１５１１０５ -595008	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.3m市道、北西8m、角地		準住居３３ｍ高度地区 (70,200)
d	２２３１０５１１０５ -515001	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西32m市道、南東15m、角地		近商高度地区最高33m (100,200)
e	１２４１０５１１０５ -515006	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、東8m、二方路		近商３３ｍ高度地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,283	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,536	100 [ 94.1]	134,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 109,013	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	116,206	100 [ 97.0]	119,800		120,000
c	(　 ) 130,465	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	140,311	100 [ 110.0]	127,555		128,000
d	(　 ) 122,646	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ / ]	100 [ 87.8]	155,752	100 [ 121.2]	128,508		129,000
e	(　 ) 142,093	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	151,060	100 [ 121.0]	124,843		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

札幌清田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,309,149	4,976,776	11,332,373	9,590,600	1,741,773	（　0.9468） 1,649,111	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	43,397,658 円　　　　（　 85,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌清田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	276.55	Ｓ3	826.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防特別用途地区２７ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	509 ㎡	23.2 m x 20.6 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階共同住宅、平均専用面積約６１㎡が４戸。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

用途・規模等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	276.55	93.5	258.57	2,220	574,025	3.0	1,722,075
							0.0	0
2～ 2	事務所	276.55	93.5	258.57	1,670	431,812	2.0	863,624
							0.0	0
3～ 3	住宅	273.72	94.4	258.46	1,420	367,013	1.0	367,013
							0.0	0
～

～

計		826.82	93.8	775.60		1,372,850		2,952,712
								0

⑨年額支払賃料	1,372,850 円　×　12ヶ月　＝　 16,474,200 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 775.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 558,432 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,032,632 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,039,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,281,394 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,952,712 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,309,149 円　　　　（　 32,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,673 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌清田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	632,000 円	158,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,078,476 円	17,320,632　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 338,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,611,600 円	158,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,976,776 円　（　　　　　　 9,778 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 826.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,590,600 円（　　　　　 18,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,309,149 円
②総費用	4,976,776 円
③純収益　①－②	11,332,373 円
④建物等に帰属する純収益	9,590,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,741,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,649,111 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,397,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌清田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市清田区清田二条一丁目１５３番１０３４	4307000020595-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌清田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌清田 5-2

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　武也

TEL.

鑑定評価額

63,600,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４｢清田２条１－３－１６｣				②地積　(㎡)	509 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）特別用途地区２７ｍ高度地区 (90,200)
	台形 1.2:1	店舗兼事務所Ｗ2	大規模小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東25m国道	水道、下水	福住 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

福住駅南東方

2.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
特別用途地区
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

背後住宅地の集積度が上がり、幹線道路沿いの商業地への需要の高まり等により、地価は上昇傾向で、今後も当
分の間、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として清田区、豊平区の幹線道路沿いの商業混在地域である。需要者の中心は、店舗・営業所等の所
有、店舗兼共同住宅等への投資を考慮する法人・個人である。ＪＲ・地下鉄駅のない清田区の商業地の地価は、他区に
比べて商業地としては低位であるが、背後住宅地の需要増加から、幹線道路沿いの商業地への需要の高まりが強く、上
昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、用途、規模等により区々であり、総額での特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格に開差が生じた。商業地を取得する主たる需要者は、不動産の有する収益性に着目して意思決定す
るが、収益還元法の適用において、建築費の上昇・高止まりの懸念おける収益物件のリスクを考慮して想定したため、
収益価格は低位に試算された。よって、背後住宅地域の充実から商圏の拡大等を背景とした商業床需要を反映した比準
価格を重視し、収益価格も十分に参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か
ら、商業、住宅需要とも、駅そばか、郊外か
の物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱まっ
ている。

国道沿いの商業地で、背後住宅地の需要増加
も受けて、近年商業施設の集積が高まってお
り、地価の上昇傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌清田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１１０ -111057	札幌市清田区		建付地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１１５１１１０ -595004	札幌市清田区		建付地	（　）	台形	南西21m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
c	１２５１１５１１１０ -595003	札幌市清田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m国道、北西19m、角地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (100,200)
d	２２４１０１１１１０ -517005	札幌市清田区		更地	（　）	長方形	北東26m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,283	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,536	100 [ 95.0]	133,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 109,013	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	116,206	100 [ 97.0]	119,800		120,000
c	(　 ) 112,408	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	110,160	100 [ 80.0]	137,700		138,000
d	(　 ) 64,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,308	100 [ 55.0]	116,924		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

札幌清田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,309,149	4,976,776	11,332,373	9,590,600	1,741,773	（　0.9468） 1,649,111	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	43,397,658 円　　　　（　 85,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌清田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	276.55	Ｓ3	826.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防特別用途地区２７ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	509 ㎡	23.2 m x 20.6 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階共同住宅、平均専用面積約６１㎡が４戸。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	276.55	93.5	258.57	2,220	574,025	3.0	1,722,075
							0.0	0
2～ 2	事務所	276.55	93.5	258.57	1,670	431,812	2.0	863,624
							0.0	0
3～ 3	住宅	273.72	94.4	258.46	1,420	367,013	1.0	367,013
							0.0	0
～

～

計		826.82	93.8	775.60		1,372,850		2,952,712
								0

⑨年額支払賃料	1,372,850 円　×　12ヶ月　＝　 16,474,200 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 775.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 558,432 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,032,632 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,039,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,281,394 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,952,712 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,309,149 円　　　　（　 32,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,673 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌清田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	632,000 円	158,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,078,476 円	17,320,632　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 338,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,611,600 円	158,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,976,776 円　（　　　　　　 9,778 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 826.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,590,600 円（　　　　　 18,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,309,149 円
②総費用	4,976,776 円
③純収益　①－②	11,332,373 円
④建物等に帰属する純収益	9,590,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,741,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,649,111 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,397,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌清田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市清田区清田二条一丁目１５３番１０３４	4307000020595-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考