令和7年1月15日　提出 札幌清田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -19 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区北野３条３丁目１５８番６０外 ｢北野３条３－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 福住 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 福住駅南東方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 北野通と清田通、厚別川に囲まれた郊外住宅地で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。近隣地 域はバス便利用の戸建住宅地で、昨年に比べ需要は弱くなっており、地価の上昇は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に北野地区を中心とした清田区内の戸建住宅地域一円の圏域。需要者は札幌市内に居住する住宅取得 目的の個人が中心である。北野通と清田通、厚別川に囲まれた位置にある郊外住宅地域で、住環境は比較的良好である 。建築費高騰、金利上昇等により郊外の新築戸建の需要は昨年より弱回っており、地価の上昇は縮小傾向である。需要 の中心的となる価格帯は、土地は総額で１，７００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円台と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北野地区南部に位置する郊外の住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、周辺にはアパートが若 干見られるものの新築の収益物件は建築されておらず、需要者の殆どは戸建住宅の自己利用目的での取引が中心である 。よって、地域的特性から収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場取引の実勢を反映している 実証的な比準価格をもって妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 77.0] [101.5] 100 93,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰、物価高、金利上昇不安から住宅 需要は不安定で、利便性による選別が厳しく なり立地条件による格差が広がる傾向にある 。 地域の変動要因は特に見受けられない。戸建 住宅を中心とした郊外の住宅地域で、昨年に 比べ需要は弱くなっており、地価の上昇は縮 小傾向である。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％