令和7年1月15日　提出 札幌清田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -12 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区平岡２条３丁目７８番１１１ ｢平岡２条３－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ住宅地 域 南西10m市道 水道、ガス、下水 大谷地 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 大谷地駅南方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の住宅地域であるが、バス便の減便が進み、ここ数年は、隣接区からの戸建需要が流入したが、既に 地価水準も他区並に上昇し、需要は大幅に縮小した。今後も当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清田区のうち、主に国道背後の住宅地域。需要者の中心は、主に市内に居住する戸建住宅の所有を目的 とする個人及び分譲を行う法人である。周辺幹線道路沿いの商業集積が進み、利便性の向上がみられ需要は堅調である 。ここ数年は、低金利政策を背景に郊外の低層住宅用地需要が高まったが、建築費の高騰、金利上昇傾向から郊外住宅 地区に割安感はなくなってきている。需要の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡前後で１４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域内には、一部アパート等の収益物件もみられるが、収益性よりも快適性を重視する戸建住宅を 主体とした地域となっており、取引も自己使用目的が大半であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、本 件においては、売買市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か ら、商業、住宅需要とも、駅そばか、郊外か の物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱まっ ている。 清田区は、バス便利用が中心であるが、比較 的良好な住環境である。既に地価水準も他区 並に上昇し、需要は大幅に縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％