令和7年1月15日　提出 札幌清田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -10 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５ ｢平岡４条２－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 大谷地 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大谷地駅南方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境良好な住宅地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。人気の高い平岡地区にあるが、 最近は郊外戸建用地の上限値に近くなってきており、価格の割安感も薄れ一服感が出てきた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平岡地区を中心とした清田区郊外の住宅地域。需要者は札幌市内に居住する住宅取得目的の個人が中心 である。良好な住環境が形成された人気のある地域であるが、建築費高騰、金利上昇等により郊外の新築戸建の需要が 弱回っており、更に郊外戸建用地の上限値に近く割安感が薄れたことから、地価の上昇は縮小傾向。最近は土地の分劃 により規模は様々で土地の総額は把握し難いが、新築戸建住宅は概ね４，０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 平岡地区中央部に位置する郊外の住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、アパート等の収益物 件は見られず、需要者の殆どは戸建住宅を建築するために土地を取得する個人であり、自己利用目的での取引が中心で ある。よって、地域的特性から収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場取引の実勢を反映して いる実証的な比準価格をもって妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 80.6] [101.5] 100 88,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰、物価高、金利上昇不安から住宅 需要は不安定で、利便性による選別が厳しく なり立地条件による格差が広がる傾向にある 。 地域の変動要因は特に見受けられない。戸建 住宅を中心とした郊外の住宅地域で、昨年に 比べ需要は弱くなっており、地価の上昇は縮 小傾向である。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％