令和7年1月15日　提出 札幌清田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区清田４条２丁目１５４番１１７ ｢清田４条２－７－８｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 福住 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 福住駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 清田区南西部の郊外の住宅地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。近隣地域はバス便利用 の戸建住宅地で、昨年に比べて新築戸建の需要が弱くなっており、地価水準は横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清田地区を中心とした清田区郊外の戸建住宅地域一円の圏域。需要者は札幌市内に居住する住宅取得目 的の個人が中心である。当該地域は、羊ヶ丘通背後にあるバス便利用の戸建住宅地域である。建築費高騰、金利上昇の 他、相次ぐバス便廃止・減便等から、郊外の新築戸建の需要は昨年より弱回っており、地価水準は横ばいである。需要 の中心となる価格帯は、土地は総額で１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 清田地区北部・羊ヶ丘通背後に位置する住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、アパート等の 収益物件も見られるが、需要者の殆どは戸建住宅を建築するために土地を取得する個人であり、自己利用目的での取引 が中心である。よって、地域的特性から収益価格は試算せず、前年公示価格からの検討を踏まえて、市場取引の実勢を 反映している実証的な比準価格をもって妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰、物価高、金利上昇不安から住宅 需要は不安定で、利便性による選別が厳しく なり立地条件による格差が広がる傾向にある 。 地域の変動要因は特に見受けられない。戸建 住宅を中心とした郊外の住宅地域で、昨年に 比べ需要は弱くなっており、地価水準は横ば い傾向である。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％