鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌清田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌清田 -1

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　石川　勝利

TEL.

鑑定評価額

22,600,000 円

１㎡当たりの価格

75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市清田区真栄１条２丁目７４番８４外｢真栄１条２－５－８｣				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北東8m市道	水道、下水	福住 4.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

福住駅南東方

4.6km

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

商業集積の進む国道３６号背後の住宅地域。相対的な値頃感等から価格上昇が続いた当該地域では、価格調整が
一段と進み、現在では不動産の需給は均衡状態にある。地域要因に格別変動を認めず当面現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、清田区を中心とした札幌市内の住宅地域である。主たる需要者は、札幌市内外に居住する一次取得者層
が中心である。札幌市中心部との比較において割安感や値頃感がみられたことから価格上昇が顕著であった当該地域内
の不動産市場では、価格調整が進んだことから不動産市場における需給関係は概ね均衡した状態にある。中心的な価格
帯は土地３００㎡程度で２０百万円台前半、土地・建物共に１５０㎡程度の新築戸建住宅で３０百万円台中盤。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

生活利便施設や公共施設等へ徒歩圏内の住宅地域。地域内には一部収益物件も散見されるが、自己居住用建物の建築を
目的とする一次取得者層を主たる市場参加者とした住宅地域である。戸建住宅を中心とする住宅地域では収益性よりも
居住の快適性を重視し、市場で発生した取引価格を主要な指標として価格決定を行う傾向にある。こうした市場特性を
考慮のうえ、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌清田 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[104.5]

100
[118.3]

[101.5]
100

75,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

借入金利の先高感や建築費高騰による住宅取
得に関する不安材料もあるが、個人消費に持
ち直しの動きがみられ消費者物価も上昇傾向
で推移している。

日用品店舗や公共施設等の生活利便性に恵ま
れた住宅地域。価格上昇が進んだ当該地域で
は、価格の需給調整も進み市場は概ね需給均
衡の状態にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌清田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１１０ -591028	札幌市清田区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１１５１１１０ -111054	札幌市清田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２５１１５１１１０ -591029	札幌市清田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西8m、角地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２５１０１１１１０ -111012	札幌市清田区		建付地	（　）	袋地等	西10m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２２４１０１１１１０ -511085	札幌市清田区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,025	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	62,595	100 [ 87.3]	71,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	72,800
b	(　 ) 75,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	71,305	100 [ 100.0]	71,305		72,400
c	(　 ) 69,976	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	65,489	100 [ 92.0]	71,184		72,300
d	(　 ) 83,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	97,911	100 [ 120.4]	81,321		82,500
e	(　 ) 78,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	75,054	100 [ 100.0]	75,054		76,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,300 円／㎡]

札幌清田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,928,934	1,188,800	3,740,134	3,198,650	541,484	（　0.9745） 527,676	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	13,530,154 円　　　　（　 45,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌清田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.23	Ｗ2	320.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	20.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（３ＬＤＫ）、７５㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.23	93.8	150.30	1,303	195,841	1.0	195,841
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.23	93.8	150.30	1,345	202,154	1.0	202,154
							0.0	0
～

～

～

計		320.46	93.8	300.60		397,995		397,995
								0

⑨年額支払賃料	397,995 円　×　12ヶ月　＝　 4,775,940 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 300.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 216,432 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,992,372 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 259,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,925,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,995 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,928,934 円　　　　（　 16,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,346 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌清田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,400 円	48,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	414,750 円	5,184,372　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,800 円	48,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,150 円	48,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,188,800 円　（　　　　　　 3,963 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 320.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0731 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,198,650 円（　　　　　 10,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,928,934 円
②総費用	1,188,800 円
③純収益　①－②	3,740,134 円
④建物等に帰属する純収益	3,198,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	541,484 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	527,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,530,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌清田 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市清田区真栄一条二丁目７４番８４	4307000040961-0000
2	札幌市清田区真栄一条二丁目７４番８５	4307000040962-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌清田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌清田 -1

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

22,600,000 円

１㎡当たりの価格

75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市清田区真栄１条２丁目７４番８４外｢真栄１条２－５－８｣				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北東8m市道	水道、下水	福住 4.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

福住駅南東方

4.6km

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

真栄地区北部の郊外住宅地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。近隣地域はバス便利用の
戸建住宅地で、昨年に比べて新築戸建の需要が弱くなっており、地価水準は横ばい傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に真栄地区を中心とした清田区郊外の住宅地域。需要者は札幌市内に居住する住宅取得目的の個人が
中心である。当該地域は、国道３６号線背後にあるバス便利用の住宅地域である。建築費高騰、金利上昇の他、相次ぐ
バス便廃止・減便等から、郊外の新築戸建の需要は昨年より弱回っており、地価水準は横ばい傾向である。最近は狭小
化傾向で土地の中心となる価格帯は把握し難いが、新築戸建住宅は総額で概ね３，０００万円台と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道背後の郊外住宅地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映して
おり説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、
賃料の遅効性及び建築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る
比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌清田 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[104.5]

100
[118.3]

[101.5]
100

75,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰、物価高、金利上昇不安から住宅
需要は不安定で、利便性による選別が厳しく
なり立地条件による格差が広がる傾向にある
。

地域の変動要因は特に見受けられない。戸建
住宅を中心とした郊外の住宅地域で、昨年に
比べ需要は弱くなっており、地価水準は横ば
い傾向である。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌清田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１１０ -111011	札幌市清田区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１１５１１１０ -111012	札幌市清田区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２５１１５１１１０ -111054	札幌市清田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２４１０１１１１０ -511025	札幌市清田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	68,318	100 [ 100.0]	68,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	69,300
b	(　 ) 71,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	70,337	100 [ 100.0]	70,337		71,400
c	(　 ) 75,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	71,305	100 [ 100.0]	71,305		72,400
d	(　 ) 106,061	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	105,546	100 [ 121.4]	86,941		88,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,300 円／㎡]

札幌清田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,977,957	1,217,078	3,760,879	3,198,650	562,229	（　0.9745） 547,892	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	14,048,513 円　　　　（　 46,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌清田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.23	Ｗ2	320.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	20.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（３ＬＤＫ）、７５㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.23	93.8	150.30	1,300	195,390	1.0	195,390
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.23	93.8	150.30	1,350	202,905	1.0	202,905
							0.0	0
～

～

～

計		320.46	93.8	300.60		398,295		398,295
								0

⑨年額支払賃料	398,295 円　×　12ヶ月　＝　 4,779,540 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 300.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 216,432 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の類似建物の共益費から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,995,972 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 261,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,974,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	398,295 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,977,957 円　　　　（　 16,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌清田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,500 円	48,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	418,878 円	5,235,972　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,800 円	48,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,217,078 円　（　　　　　　 4,057 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 320.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0731 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,198,650 円（　　　　　 10,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,977,957 円
②総費用	1,217,078 円
③純収益　①－②	3,760,879 円
④建物等に帰属する純収益	3,198,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,048,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌清田 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市清田区真栄一条二丁目７４番８４	4307000040961-0000
2	札幌市清田区真栄一条二丁目７４番８５	4307000040962-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考