令和7年1月15日　提出 札幌手稲 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 9-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外 ｢曙２条３－６－２８｣ ②地積 　(㎡) 646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1.5:1 工場兼事務所 Ｓ2 小規模工場、アパー ト等が混在する工業 地域 東6m市道 水道、下水 稲穂 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ稲穂駅の東側に所在する 、住宅利用も混在する工業地 域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 稲穂駅東方 1.2km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工業地の需要は隣接する石狩市、小樽市銭函地区の工業地域の取引は好調であり当該地域についても同様の傾向 にある。この傾向は今後も継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市内及び周辺都市の工業地域一円となる。主たる需要者は中小規模の工場、倉庫等の所有を目的とす る法人等となる。また当該地域は低層住宅等も混在しており、住宅等所有者も需要者となり得る。工業地需要は、流通 業務用地、食品加工場用地としての需要が札幌市内だけでなく石狩市、小樽市等周辺都市でも強まっていることから工 業地の地価は全体的に大きな上昇となっている。中心価格帯は画地規模も様々であり把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 手稲工業団地に隣接する工業地域内の土地であり、建物は自己利用の工場、倉庫等が主で、取引は自用目的が中心とな る。工場等については個別性が高く、賃貸借等の情報が広く出回ることは少なく、賃貸市場の把握は難しい。また戸建 住宅、アパート等も一部見られるが、住宅想定は面積等から必ずしも妥当とは言い難く収益還元法は適用しない。本件 では隣接区の事例も採用したが売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地市場は停滞気味。観光客の入込増加か ら商業地需要は好調。工業地需要は流通関係 を中心に強まっており地価は大きく上昇。 既存工場等の他、共同住宅、戸建住宅等が混 在する地域であり、潜在的工業地需要は強く 、上昇率は継続して高い水準となっている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％  ％