別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌手稲 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 5-9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.
鑑定評価額 64,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区前田４条１４丁目４０５番９
｢前田４条１４－３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 675  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区


(70,200)
台形
1:1.5		 診療所兼住宅

Ｗ2		 低層店舗兼住宅と診
療所等が建ち並ぶ商
業地域		 西22m市道、北東側道 水道、下水 手稲

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 当該地域の南側に、手稲鉄北
ショッピングセンターが開業
した。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 手稲駅北方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域の南側に、手稲鉄北ショッピングセンターが開業したことや、その南東側に大学キャンパスや地域連携
機能施設が建築予定であることから、繁華性は高まりつつあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ手稲駅を最寄り駅とする商業地域一円である。需要者は、店舗の出店や営業所等を開設する道内外
の法人が中心である。建築費の上昇等が顕著で今後の不動産市場が不安視されるものの、周辺には商業施設等が増えつ
つあることから、潜在的な需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばら
つきがみられ判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得
力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られてい
ないため、低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[105.0]		 100
[102.8]		 [102.8]
100		 95,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和は依然継続されているものの、金利
の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、近
年続いた不動産市場の活況は勢いを失いつつ
ある。

当該地域の南側に、手稲鉄北ショッピングセ
ンターが開業したことによる利便性の向上が
依然認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１２
５１１０９
-595008		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
北12m、西8m、
三方路
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(90,300)
b １２５１２
５１１０９
-111017		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
南西8m、
二方路
１住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(70,200)
c １２５１６
６１１０９
-515003		 札幌市手稲区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
北西8m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２５１４
２１１０９
-591018		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
e １２５１２
５１１０９
-111005		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
北西10.6m、
角地
１住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,184  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
100,648 		 100
[ 119.0]
84,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.8]
　　　　 100
86,900 
b (　           ) 
82,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
76,819 		 100
[  81.6]
94,141 
96,800 
c (　           ) 
48,375  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 103.0]
74,134 		 100
[  72.8]
101,832 
105,000 
d (　           ) 
66,677  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,842 		 100
[  65.0]
104,372 
107,000 
e (　           ) 
129,379  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
120,241 		 100
[ 105.0]
114,515 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



札幌手稲 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,910,573 
2,101,508 
6,809,065 
5,066,600 
1,742,465 		 （　0.9435）
1,644,016 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     42,154,256 円　　　　（　     62,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
３３ｍ高度地区
 70 ％   200 ％   200 ％   675 ㎡     22.6 m x   32.7 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階が店舗（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
88.6 
194.92 
2,200 
428,824 		 3.0  1,286,472 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
220.00 
88.6 
194.92 
1,800 
350,856 		 3.0  1,052,568 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
88.6 
389.84 

779,680 		 2,339,040 
0 
⑨年額支払賃料        779,680 円　×　12ヶ月　＝　       9,356,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     389.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,356,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       467,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,888,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,339,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,221 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,910,573 円　　　　（　        13,201 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 308,000 円  　　　　     77,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 467,808 円  　　　        9,356,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      517,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      654,500 円  　　　　     77,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,000 円  　　　　     77,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,000 円  　　　　     77,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,101,508 円　（　　　　　　         3,113 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,066,600 円  
（　　　　　         7,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,910,573 円      
②総費用 2,101,508 円      
③純収益　①－② 6,809,065 円      
④建物等に帰属する純収益 5,066,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,742,465 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,644,016 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,436 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,154,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区前田四条十四丁目４０５番９
 4313000165157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌手稲 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 5-9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 64,500,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区前田４条１４丁目４０５番９
｢前田４条１４－３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 675  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区


(70,200)
台形
1:1.5		 診療所兼住宅

Ｗ2		 低層店舗兼住宅と診
療所等が建ち並ぶ商
業地域		 西22m市道、北東側道 水道、下水 手稲

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 手稲駅北方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 背後の住宅地の需要が増加していた状況から商業地需要は強まった。手稲区内の商業地も、ＪＲ駅前、幹線沿い
とも引き続き需要は底堅く、今後も同様に推移するものと予測。当該地域はＳＣのオープンにより地価は上昇。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区郊外で中小規模の店舗等が建つ商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的と
する個人または法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。幹線沿いの商業地域は複数の業
種が混在しているため、需要は安定的に強い。特にオープンしたショッピングセンターの影響もあり、それを中心とす
る地域の商業地需要も強まっている。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 前田地区と曙地区の境の地域で収益性を特に重視すべきであるが収益価格は低位となった。当該地域は繁華性は高いが
、街路条件や規模等から選定される用途によって支払可能賃料が異なり、また土地価格、建築費が継続して高騰してい
る状況においても賃料の遅行性等から、想定では投資額に見合った収益獲得ができなかった。本件では市場の実勢を反
映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[105.0]		 100
[102.9]		 [102.8]
100		 95,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地市場は停滞気味。観光客の入込増加か
ら商業地需要は好調、中心部のビルの建替え
も続いており状況は継続。但し建築費の高騰
が懸念される。

平坦地で、商業施設が集積する地域に近い等
、利便性の高い地域では需要は底堅い。周辺
に新規ショッピングセンターができ地価は上
昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
２１１０９
-595011		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
b １２５１４
２１１０９
-595007		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
c １２５１４
２１１０９
-595006		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
d １２５１６
６１１０９
-595004		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
北東13.9m、
南東16m、
三方路
１住居
３３ｍ
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,673  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,892 		 100
[  70.0]
92,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.8]
　　　　 100
95,300 
b (　           ) 
121,363  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,732 		 100
[ 124.0]
101,397 
104,000 
c (　           ) 
98,045  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
113,830 		 100
[ 126.5]
89,984 
92,500 
d (　           ) 
91,463  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
112,587 		 100
[ 120.0]
93,823 
96,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,500 円／㎡]  



札幌手稲 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,200,171 
2,070,712 
7,129,459 
5,217,940 
1,911,519 		 （　0.9435）
1,803,518 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     46,244,051 円　　　　（　     68,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
３３ｍ高度地区
 70 ％   200 ％   200 ％   675 ㎡     22.6 m x   32.7 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記のように判定した。１～２階店舗（平均専有面積約１９５㎡、フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
88.6 
194.92 
2,250 
438,570 		 3.0  1,315,710 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
220.00 
88.6 
194.92 
1,880 
366,450 		 3.0  1,099,350 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
88.6 
389.84 

805,020 		 2,415,060 
0 
⑨年額支払賃料        805,020 円　×　12ヶ月　＝　       9,660,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     389.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,660,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       483,012 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,177,228 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,415,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,943 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,200,171 円　　　　（　        13,630 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 237,900 円  　　　　     79,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 483,012 円  　　　        9,660,240　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      517,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      674,000 円  　　　　     79,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,070,712 円　（　　　　　　         3,068 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,217,940 円  
（　　　　　         7,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,200,171 円      
②総費用 2,070,712 円      
③純収益　①－② 7,129,459 円      
④建物等に帰属する純収益 5,217,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,911,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,803,518 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,244,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区前田四条十四丁目４０５番９
 4313000165157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考