別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌手稲 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 5-7 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区富丘３条２丁目５８８番２６外
｢富丘３条２－９－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
台形
3.5:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 東25m国道 水道、ガス、下水 稲積公園

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 稲積公園駅南西方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 背後の住宅地の需要が増加していた状況から商業地需要は強まった。手稲区内の商業地も、ＪＲ駅前、幹線沿い
とも引き続き需要は底堅く、今後も同様に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区内で国道５号等幹線沿いの商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的とする
個人または法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。特に幹線沿いの商業地域は複数の業
種が混在しているため、需要は安定的に強い。また背後の住宅地の需要は一時の勢いは見られないものの底堅く、それ
を基盤とする地域の商業地需要も強まっている。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いの商業地域であり収益性を特に重視すべきであるが収益価格は低位となった。当該地域は繁華性は高いが、街
路条件や規模等から選定される用途によって支払可能賃料が異なり、また土地価格、建築費が継続して高騰している状
況においても賃料の遅行性等から、想定では投資額に見合った収益獲得ができなかった。本件では市場の実勢を反映す
る比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.6]		 [100.0]
100		 99,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地市場は停滞気味。観光客の入込増加か
ら商業地需要は好調、中心部のビルの建替え
も続いており状況は継続。但し建築費の高騰
が懸念される。

平坦地で、商業施設が集積する地域に近い等
、利便性の高い地域では需要は底堅い。背後
の住宅地需要が高まったことから、商業地需
要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
７１１０９
-595501		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東22m市道、
南東8m、
二方路
近商
３３ｍ高度地区
(100,200)
b １２５１１
６６１０９
-595005		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ
(60,200)
c １２５１１
６６１０９
-595006		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
東10.5m、
北6m、
三方路
準工
３３ｍ
(70,200)
d １２５１４
２１１０９
-595003		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m市道、
北西8m、角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
e １２５１６
６１１０９
-515001		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
118,905 		 100
[ 100.0]
118,905 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
89,837  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,251 		 100
[ 100.0]
93,251 
93,300 
c (　           ) 
90,719  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
85,606 		 100
[  85.0]
100,713 
101,000 
d (　           ) 
82,632  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
86,602 		 100
[  93.5]
92,622 
92,600 
e (　           ) 
42,054  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  54.0]
80,058 		 100
[ 103.0]
77,726 
77,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -46.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



札幌手稲 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,594,238 
3,899,836 
12,694,402 
8,159,200 
4,535,202 		 （　0.9435）
4,278,963 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    109,717,000 円　　　　（　     66,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,652 ㎡     78.0 m x   22.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗（フロア貸し）、２階が事務所（部分貸し）を想定 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
81.2 
324.88 
2,550 
828,444 		 6.0  4,970,664 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
400.00 
82.4 
329.76 
1,880 
619,949 		 6.0  3,719,694 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
81.8 
654.64 

1,448,393 		 8,690,358 
0 
⑨年額支払賃料      1,448,393 円　×　12ヶ月　＝　      17,380,716 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     654.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,380,716 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       869,036 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,511,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,690,358 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,594,238 円　　　　（　        10,045 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,563 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 372,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 869,036 円  　　　       17,380,716　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,356,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,054,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,899,836 円　（　　　　　　         2,361 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,159,200 円  
（　　　　　         4,939 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,594,238 円      
②総費用 3,899,836 円      
③純収益　①－② 12,694,402 円      
④建物等に帰属する純収益 8,159,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,535,202 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,278,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,590 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,717,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番２６
 4313000176715-0000
2 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番１００
 4313000176738-0000
3 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番１０１
 4313000176739-0000
4 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番８６
 4313000176728-0000
5 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番８７
 4313000176729-0000
6 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番８８
 4313000176730-0000
7 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番８９
 4313000176731-0000
8 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番９０
 4313000176732-0000
9 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番９９
 4313000176737-0000
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌手稲 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 5-7 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.
鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区富丘３条２丁目５８８番２６外
｢富丘３条２－９－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
台形
3.5:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 東25m国道 水道、ガス、下水 稲積公園

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 稲積公園駅南西方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、今後とも大型店舗等を核に集積する沿道型商業
地域としての地域要因を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に手稲区内の幹線沿いの路線商業地域である。付近は大型店舗や温泉施設等が見られ、背後住宅の取引
も増えている。出店競争などの商業需要の高まりで、沿道地域の需要は強含みである。中心となる需要者は沿道サービ
ス型の店舗、事業所等を求める事業者である。需要の中心は、利用規模や立地によって様々なため総額は把握しがたい
が、土地単価は㎡あたり１０万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸市場を考え
ると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格はやや低位に試算された。当地域は自己利用目的の取
引が多く、市場価格を重視して取引されることが多い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 90,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 概して低金利状態は続いており、建築費の高
騰、労働供給の不足など不動産を取り巻く一
般的要因は刻々と変化しているが需要は安定
している。

幹線道路沿線の店舗等の入れ替わりが多少見
られる他は、大きな変動要因はない。商業地
の需要は安定しており、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１２
７１１０７
-115002		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西20m道道、
南東5.5m、
角地
近商
特別用途地区
３３ｍ高度地区
(90,200)
b １２５１４
２１１０９
-595010		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
c １２５１２
５１１０９
-595005		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
西16m、北15m、
三方路
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(100,300)
d １２５１２
５１１０９
-591014		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,710  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
58,771 		 100
[  87.2]
67,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,400 
b (　           ) 
79,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,225 		 100
[  79.0]
100,285 
100,000 
c (　           ) 
67,262  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.1]
87,334 		 100
[  90.3]
96,715 
96,700 
d (　           ) 
95,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
92,636 		 100
[  96.0]
96,496 
96,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -17.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



札幌手稲 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,246,106 
3,855,838 
12,390,268 
8,027,600 
4,362,668 		 （　0.9435）
4,116,177 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    105,543,000 円　　　　（　     63,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 400.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,652 ㎡     78.0 m x   22.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所は部分貸しを想定。駐車場約４０台。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
81.2 
324.88 
2,544 
826,495 		 3.0  2,479,485 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
400.00 
82.4 
329.76 
1,800 
593,568 		 6.0  3,561,408 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
81.8 
654.64 

1,420,063 		 6,040,893 
0 
⑨年額支払賃料      1,420,063 円　×　12ヶ月　＝　      17,040,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     654.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  44 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,040,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       852,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,188,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,040,893 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,388 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,246,106 円　　　　（　         9,834 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,544 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 366,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 852,038 円  　　　       17,040,756　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,356,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,855,838 円　（　　　　　　         2,334 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,027,600 円  
（　　　　　         4,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,246,106 円      
②総費用 3,855,838 円      
③純収益　①－② 12,390,268 円      
④建物等に帰属する純収益 8,027,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,362,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,116,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,543,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番２６
 4313000176715-0000
2 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番１００
 4313000176738-0000
3 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番１０１
 4313000176739-0000
4 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番８６
 4313000176728-0000
5 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番８７
 4313000176729-0000
6 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番８８
 4313000176730-0000
7 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番８９
 4313000176731-0000
8 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番９０
 4313000176732-0000
9 　札幌市手稲区富丘三条二丁目５８８番９９
 4313000176737-0000
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備考