鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
札幌手稲 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌手稲 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　石川　明

TEL.

鑑定評価額

38,200,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市手稲区手稲本町３条１丁目１番１外｢手稲本町３条１－１－１｣				②地積　(㎡)	382 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (100,300)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東25m国道、南東側道	水道、下水	手稲 810m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

手稲駅南方

810m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

交通量の多い国道沿いの路線商業地域に所在し、ＪＲ駅も徒歩圏で需要も堅調であることから地価は上昇傾向が
続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は手稲区内の近隣型及び路線型の商業地域一円。需要者の中心は地元資本の中小法人ないし自用の店舗や事
務所を目的とする個人事業者等であるが、規模のまとまった土地については本州大手企業等の参入も見込まれる。取引
される中心価格帯は規模等の状況がまちまちであるため把握は難しいが、土地単価で坪３３万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いに店舗や集合住宅が建ち並ぶ地域で、投資採算性を考慮すべき地域のため収益価格の算定を行ったが、テナン
ト需要は弱く、賃料相場が土地価格に見合わない水準にあるため低く求められた。比準価格は現実の市場性を反映した
価格であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに当該地域における需給動向を考慮のうえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で
あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引
も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ
ある。

手稲駅北口の商業集積地と比較して引き合い
は相対的に弱いが、国道沿いで交通量も多く
店舗立地としての人気は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１４２１１０９ -115001	札幌市手稲区		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	１２５１６６１１０９ -515001	札幌市手稲区		建付地	（　）	不整形	南西25m国道、中間画地		準工３３ｍ (60,200)
c	１２５１６６１１０９ -595004	札幌市手稲区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北東13.9m、南東16m、三方路		１住居３３ｍ (70,200)
d	１２５１４７１１０９ -117001	札幌市手稲区		貸家建付地	（　）	台形	南25m国道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２５１４２１１０９ -595006	札幌市手稲区		建付地	（　）	不整形	北西20m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,018	100 [ 163.6]	102,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 42,054	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 54.0]	80,058	100 [ 95.0]	84,272		88,500
c	(　 ) 91,463	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	112,587	100 [ 114.0]	98,761		104,000
d	(　 ) 54,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	72,000	100 [ 77.5]	92,903		97,500
e	(　 ) 98,045	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	113,830	100 [ 116.7]	97,541		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

札幌手稲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,639,717	1,556,684	5,083,033	4,033,540	1,049,493	（　0.9435） 990,197	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	25,389,667 円　　　　（　 66,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	170.00	Ｓ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	382 ㎡	19.9 m x 19.7 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 92.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	92.6	157.42	2,250	354,195	3.0	1,062,585
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	92.6	157.42	1,520	239,278	3.0	717,834
							0.0	0
～

～

～

計		340.00	92.6	314.84		593,473		1,780,419
								0

⑨年額支払賃料	593,473 円　×　12ヶ月　＝　 7,121,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 314.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,121,676 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,623,159 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,780,419 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,639,717 円　　　　（　 17,381 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,256 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,900 円	61,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	356,084 円	7,121,676　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,000 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,600 円	61,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,556,684 円　（　　　　　　 4,075 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,033,540 円（　　　　　 10,559 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,639,717 円
②総費用	1,556,684 円
③純収益　①－②	5,083,033 円
④建物等に帰属する純収益	4,033,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,049,493 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	990,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,389,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌手稲 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市手稲区手稲本町三条一丁目１番１	4313000144355-0000
2	札幌市手稲区手稲本町三条一丁目１番８	4313000144362-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
札幌手稲 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌手稲 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　流田　有啓

TEL.

鑑定評価額

38,200,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市手稲区手稲本町３条１丁目１番１外｢手稲本町３条１－１－１｣				②地積　(㎡)	382 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (100,300)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東25m国道、南東側道	水道、下水	手稲 810m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建て程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

手稲駅南方

810m

法令

規制

近商
(100,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの地域は業種が混在しており、依然として需要は強含みである。国道沿いであり需要は堅調で、地
域要因にも大きな変動は見受けられず、当分は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として手稲区内の国道沿い等の商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的とする
個人または法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。国道沿いの地域は複数の業種が混在
しているため、需要は安定している。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道５号線沿いの地域で、賃貸市場が形成されている地域であり、商業地の特性から収益性を重視すべきであるが、標
準地周辺の地域は土地の規模等から高度利用が難しく、繁華性の程度は比較的高いが、投資額に見合った賃料水準が得
られないことが想定され、収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益
価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

概して低金利状態は続いており、建築費の高
騰、労働供給の不足など不動産を取り巻く一
般的要因は刻々と変化しているが需要は安定
している。

幹線道路沿いに位置し、事務所、店舗等が混
在する地域である。利便性などの点から需要
は安定しており、地価は上昇傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１４２１１０９ -111018	札幌市手稲区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,270)
b	１２５１４２１１０９ -595003	札幌市手稲区		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、北西8m、角地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
c	１２５１４２１１０９ -595007	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	１２５１１６６１０９ -595006	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、東10.5m、北6m、三方路		準工３３ｍ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,884	100 [ 101.1]	119,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 82,632	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	86,602	100 [ 96.8]	89,465		93,900
c	(　 ) 121,363	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,732	100 [ 102.4]	122,785		129,000
d	(　 ) 90,719	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	85,606	100 [ 109.3]	78,322		82,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

札幌手稲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,627,787	1,542,761	5,085,026	4,007,220	1,077,806	（　0.9435） 1,016,910	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	26,074,615 円　　　　（　 68,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	170.00	Ｓ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	382 ㎡	19.9 m x 19.7 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のように判定した。１、２階店舗、平均専有面積約１５７．４２㎡（計２戸）、駐車場６台。

⑦有効率　 92.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	92.6	157.42	2,234	351,676	3.0	1,055,028
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	92.6	157.42	1,450	228,259	3.0	684,777
							0.0	0
～

～

～

計		340.00	92.6	314.84		579,935		1,739,805
								0

⑨年額支払賃料	579,935 円　×　12ヶ月　＝　 6,959,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 314.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,959,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 347,961 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,611,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,739,805 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,627,787 円　　　　（　 17,350 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,700 円	60,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	347,961 円	6,959,220　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 517,600 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,800 円	60,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,542,761 円　（　　　　　　 4,039 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,007,220 円（　　　　　 10,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,627,787 円
②総費用	1,542,761 円
③純収益　①－②	5,085,026 円
④建物等に帰属する純収益	4,007,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,077,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,016,910 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,074,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌手稲 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市手稲区手稲本町三条一丁目１番１	4313000144355-0000
2	札幌市手稲区手稲本町三条一丁目１番８	4313000144362-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考