令和7年1月15日　提出 札幌手稲 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -23 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区稲穂２条２丁目３３６番７ ｢稲穂２条２－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 稲穂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 稲穂駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外地、傾斜地の住宅需要は弱まっている。今後は、これらの地域と需要が堅調なＪＲ駅徒歩圏の地域及び平坦 な土地の地域との格差が大きくなると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ手稲駅、稲穂駅徒歩圏の住宅地域一円となる。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は 戸建住宅及び共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。地価の上昇及び建築費の高騰により住宅価格 が高額化した結果、住宅需要は弱まっている。特に郊外地の需要は弱含み傾向にあり、地価は平坦地ではあるが横ばい 傾向にある。取引の中心は土地は２００㎡前後で１５００万円前後新築の戸建物件は４０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ駅徒歩圏で利便性は高いが周辺は戸建住宅がほとんどで自用目的の取引が中心。アパート等の収益物件も戸建住宅 の賃貸もほぼない。容積率や土地の面積等から想定された建物では、落ち着きを見せているものの急激に高騰した土地 価格と依然として高い建築費等に基づく投資額に見合う賃料の獲得が難しい状況にあるため、収益還元法は適用しない 。本件では売買市場の実態を反映した比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.5] 100 [155.3] [101.5] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高騰する戸建住宅価格と需要者の予算のミス マッチにより市場は停滞気味。観光客の入込 増加から商業地需要は好調だが建築費の高騰 が懸念される。 ＪＲ駅徒歩圏内又は平坦地で、商業施設が集 積する地域に近い等、利便性の高い地域では 需要は底堅いが、郊外地、傾斜地の住宅需要 は弱まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％