令和7年1月10日　提出 札幌手稲 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -21 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区曙７条３丁目９２番６９ ｢曙７条３－４－６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 手稲 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 手稲駅北西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市中心部寄りの地価水準の高い地域からの需要の流入が見られていたが、地価上昇の傾向は落ち着き、横ば い基調が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円。需要者の中心は札幌市内及びその周辺地域に居住する自用の戸建住宅を求める一 次取得者である。ＪＲ駅からは遠いものの、大型ショッピングセンターが徒歩圏内で生活上の利便性は比較的良好であ る。需要の中心となる価格帯は土地が標準的画地で１，１００万円程度、新築の戸建住宅の場合は規模や意匠等により 建物価格がまちまちなため、総額に幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は駅接近性が劣ること等から収益物件は少なく、収益性を考慮した価格形成がされていないため収益価格の算 定はしなかった。戸建住宅の取得を目的とした取引が中心であることから、現実の不動産市場を反映した比準価格に市 場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引 も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ ある。 特段の地域要因の変動は見受けられないが、 ＪＲ駅徒歩圏外の当該地域の地価は高止まり しており、横ばい傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％