別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
札幌手稲 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 -19 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区富丘１条５丁目１０６番４６
｢富丘１条５－１４－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶＪＲ駅に近い住宅
地域		 南東11m市道 水道、下水 稲積公園

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
　１１ｍ市道		 交通

施設		 稲積公園駅西方

220m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅徒歩圏の既存住宅地域として、現状の居住環境を維持するものと予測する。交通接近性の優る住宅地は引
き合いもあり、地価は引き続き上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円。需要者の中心は札幌市内及びその周辺地域に居住する自用の戸建住宅を求める一
次取得者。最寄り駅であるＪＲ稲積公園駅からは近く、また線路を挟んで都市公園もあり環境条件は良好で需要は堅調
。需要の中心となる価格帯は、土地が標準的画地で２，５００万円程度、新築戸建は規模や仕様等によりまちまちで、
土地建物の総額にはバラツキが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は状況類似地域内の信頼性のある事例により求められたもので市場の実態が反映されている。収益価格も算定
したが、賃料水準が低位で推移していることに加え建築費の高騰等も影響し、収益価格は低く求められた。当該地域で
は戸建住宅の取得を目的とした取引が中心であることから、比準価格を採用して収益価格を参考に留め、代表標準地と
の検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[104.5]		 100
[104.8]		 [104.5]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で
あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引
も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ
ある。

特段の変動要因は見受けられないが、ＪＲ駅
に近い住宅地需要は依然として堅調で地価の
上昇基調を維持している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
６１１０９
-511003		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ
(60,200)
b １２５１６
６１１０９
-111031		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
c １２５１６
６１１０９
-111018		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
北西8m、角地
１住居
３３ｍ
(70,200)
d １２５１６
６１１０９
-511002		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ
(60,200)
e １２５１６
６１１０９
-511001		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,806  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
102,907 		 100
[ 102.0]
100,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
88,794  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.8]
100,293 		 100
[  95.1]
105,461 
110,000 
c (　           ) 
107,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
105,590 		 100
[ 104.9]
100,658 
105,000 
d (　           ) 
91,443  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
91,353 		 100
[  85.4]
106,971 
112,000 
e (　           ) 
86,243  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
86,158 		 100
[  78.3]
110,036 
115,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



札幌手稲 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,734,716 
763,840 
2,970,876 
2,307,240 
663,636 		 （　0.9742）
646,514 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     16,162,850 円　　　　（　     69,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.2 m x   19.1 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約５４㎡の２ＬＤＫを４戸想定した。駐車場は４台想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,400 
151,200 		 1.0  151,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

302,400 		 302,400 
0 
⑨年額支払賃料        302,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,628,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,628,800 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       280,896 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,731,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           302,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,812 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,734,716 円　　　　（　        16,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,401 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,400 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 200,640 円  　　　        4,012,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,800 円  　　　　     34,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,600 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         763,840 円　（　　　　　　         3,278 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  45 ％　＋ 0.0901 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,307,240 円  
（　　　　　         9,902 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,734,716 円      
②総費用 763,840 円      
③純収益　①－② 2,970,876 円      
④建物等に帰属する純収益 2,307,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 663,636 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 646,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,775 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,162,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区富丘一条五丁目１０６番４６
 4313000173611-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌手稲 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 -19 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区富丘１条５丁目１０６番４６
｢富丘１条５－１４－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶＪＲ駅に近い住宅
地域		 南東11m市道 水道、下水 稲積公園

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
１ｍ市道		 交通

施設		 稲積公園駅西方

220m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外地、傾斜地の住宅需要は弱まっている。今後は、これらの地域と需要が堅調なＪＲ駅徒歩圏の地域及び平坦
な土地の地域との格差が大きくなると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ駅徒歩圏の住宅地域一円となる。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住宅及び
共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。地価の上昇及び建築費の高騰により住宅価格が高額化した
結果、住宅需要は弱まっているが、ＪＲ駅徒歩圏で幹線背後に位置し、利便性は高く需要は未だ堅調、地価は微増傾向
にある。取引の中心は土地は２３０㎡前後で２５００万円前後、新築の戸建物件は５０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ駅徒歩圏に位置し利便性の高さから周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地面積等から想定された建物
では、落ち着きを見せているものの急激に高騰した土地価格と依然として高い建築費等に基づく投資額に見合う賃料の
獲得が、困難な状況にあるため収益価格は低位に求められた。本件においては売買市場の実態を反映した比準価格を重
視し、想定部分の多い収益価格は参考として、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[104.5]		 100
[104.7]		 [104.5]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高騰する戸建住宅価格と需要者の予算のミス
マッチにより市場は停滞気味。観光客の入込
増加から商業地需要は好調だが建築費の高騰
が懸念される。

郊外地、傾斜地の住宅需要は弱まっている。
ＪＲ駅徒歩圏内又は平坦地で、商業施設が集
積する地域に近い等、利便性の高い地域では
需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
６１１０９
-511003		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ
(60,200)
b １２５１６
６１１０９
-111025		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
c １２５１６
６１１０９
-111031		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
d １２５１６
６１１０９
-111002		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,806  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
102,907 		 100
[  91.8]
112,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
84,412  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
83,913 		 100
[  86.4]
97,122 
101,000 
c (　           ) 
88,794  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.8]
100,293 		 100
[  85.6]
117,165 
122,000 
d (　           ) 
91,150  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
87,225 		 100
[  86.4]
100,955 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -11.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    111,000 円／㎡]  



札幌手稲 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,697,344 
722,948 
2,974,396 
2,307,240 
667,156 		 （　0.9742）
649,943 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     16,248,575 円　　　　（　     69,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.2 m x   19.1 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記のように判定した。アパート、２ＬＤＫ、平均専有面積約５４㎡（計４戸）、駐車場４台。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,380 
149,040 		 1.0  149,040 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,380 
149,040 		 1.0  149,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

298,080 		 298,080 
0 
⑨年額支払賃料        298,080 円　×　12ヶ月　＝　       3,576,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         312,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,576,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         312,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       194,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,694,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           298,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,832 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,697,344 円　　　　（　        15,868 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,381 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,400 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 194,448 円  　　　        3,888,960　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,800 円  　　　　     34,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         722,948 円　（　　　　　　         3,103 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  45 ％　＋ 0.0901 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,307,240 円  
（　　　　　         9,902 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,697,344 円      
②総費用 722,948 円      
③純収益　①－② 2,974,396 円      
④建物等に帰属する純収益 2,307,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 667,156 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 649,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,248,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区富丘一条五丁目１０６番４６
 4313000173611-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考