別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌手稲 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区前田２条１１丁目３３０番２５
｢前田２条１１－９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ利便性の良い住宅
地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 手稲

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ手稲駅から比較的近く利
便性の良い住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 手稲駅北東方

740m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的平坦な土地の地域の住宅需要は堅調である。今後は、ＪＲ駅徒歩圏の地域及び平坦な土地の地域と需要が
弱い郊外地、傾斜地の地域との格差が大きくなると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ手稲駅徒歩圏の住宅地域一円となる。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住
宅及び共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。地価の上昇及び建築費の高騰により住宅価格が高額
化した結果、住宅需要は弱まっているが、ＪＲ駅徒歩圏で幹線背後に位置し、利便性は高く需要は未だ堅調、地価は微
増傾向にある。取引の中心は、土地は２００㎡前後で２３００万円前後、新築の戸建物件は５０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ手稲駅徒歩圏で、利便性の高さから周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地面積等から想定された建物
では、落ち着きを見せているものの急激に高騰した土地価格と依然として高い建築費等に基づく投資額に見合う賃料の
獲得が、困難な状況にあるため収益価格は低位に求められた。本件においては売買市場の実態を反映した比準価格を重
視し、想定部分の多い収益価格は参考として、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[104.5]		 100
[ 90.3]		 [101.5]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高騰する戸建住宅価格と需要者の予算のミス
マッチにより市場は停滞気味。観光客の入込
増加から商業地需要は好調だが建築費の高騰
が懸念される。

郊外地、傾斜地の住宅需要は弱まっている。
ＪＲ駅徒歩圏内又は平坦地で、商業施設が集
積する地域に近い等、利便性の高い地域では
需要は底堅い。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
６１１０９
-111059		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東9.1m市道
、中間画地
近商
高度地区
(61,142)
b １２５１６
６１１０９
-511011		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
北側斜線
(40,80)
c １２５１６
６１１０９
-111012		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
１低専
北側斜線
(40,80)
d １２５１６
６１１０９
-511015		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専
北側斜線
(40,80)
e １２５１６
６１１０９
-111041		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,673  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.8]
102,158 		 100
[  93.1]
109,729 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
144,167  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
139,890 		 100
[  93.1]
150,258 
153,000 
c (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
86,994 		 100
[  95.9]
90,713 
92,100 
d (　           ) 
54,225  		 100
[  60.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.5]
112,746 		 100
[  93.1]
121,102 
123,000 
e (　           ) 
89,352  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.6]
107,415 		 100
[  90.2]
119,085 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



札幌手稲 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,120,118 
603,394 
2,516,724 
1,909,440 
607,284 		 （　0.9742）
591,616 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     14,790,400 円　　　　（　     77,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 96.00 Ｗ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     13.2 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記のように判定した。アパート、１ＬＤＫ、平均専有面積約４１．７５㎡（計４戸）、駐車場４台。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 この種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.00 
87.0 
83.50 
1,470 
122,745 		 1.0  122,745 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
96.00 
87.0 
83.50 
1,470 
122,745 		 1.0  122,745 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
87.0 
167.00 

245,490 		 245,490 
0 
⑨年額支払賃料        245,490 円　×　12ヶ月　＝　       2,945,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,945,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       164,094 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,117,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           245,490 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,332 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,120,118 円　　　　（　        16,251 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,471 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,400 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 164,094 円  　　　        3,281,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      244,800 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         603,394 円　（　　　　　　         3,143 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  45 ％　＋ 0.0901 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,909,440 円  
（　　　　　         9,945 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,120,118 円      
②総費用 603,394 円      
③純収益　①－② 2,516,724 円      
④建物等に帰属する純収益 1,909,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 607,284 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 591,616 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,790,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区前田二条十一丁目３３０番２５
 4313000168920-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌手稲 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.
鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区前田２条１１丁目３３０番２５
｢前田２条１１－９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ利便性の良い住宅
地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 手稲

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 手稲駅北東方

740m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ手稲駅を最寄り駅とする低層住宅地域である。周辺には商業施設等が増えつつあり、利便性が向上している
ことから、既存住宅地域としてさらに成熟していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ手稲駅を最寄り駅とする手稲前田地区の低層住宅地域である。需要者は札幌市北西部に地縁的選好
性を有する一次取得者層が中心である。建築費の上昇等が顕著で今後の不動産市場が不安視されるものの、周辺に商業
施設等が増えつつあり、高水準での取引が散見される。主たる取引価格帯は、土地の規模、形状や建物の延床面積、築
年数等によりばらつきがみられ判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、標準地周辺で個人による居住目的若しくは法人による投資目的で購入したものが中心であるため
、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本
価格に見合った賃料が得られていないため、低位に試算された。よって、最近の住宅市場動向が反映されている比準価
格を中心に、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[104.5]		 100
[ 92.2]		 [101.5]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和は依然継続されているものの、金利
の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、近
年続いた不動産市場の活況は勢いを失いつつ
ある。

戸建住宅用地を中心に、土地需要の停滞感が
広がりつつある中、利便性の向上が認められ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
６１１０９
-511009		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南東8m、角地
１低専
北側斜線
(40,80)
b １２５１６
６１１０９
-511010		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ
(60,200)
c １２５１６
６１１０９
-111059		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東9.1m市道
、中間画地
近商
高度地区
(61,142)
d １２５１６
６１１０９
-511037		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10.9m市
道、中間画地
１住居
１８ｍ北側斜線高
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,085  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.6]
106,365 		 100
[  93.2]
114,126 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
138,695  		 100
[ 120.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
115,693 		 100
[  98.9]
116,980 
119,000 
c (　           ) 
88,673  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.8]
102,158 		 100
[  94.1]
108,563 
110,000 
d (　           ) 
107,963  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
105,277 		 100
[  89.0]
118,289 
120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



札幌手稲 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,967,687 
596,678 
2,371,009 
1,783,470 
587,539 		 （　0.9742）
572,380 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     14,309,500 円　　　　（　     74,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｗ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     13.2 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階が共同住宅（１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約４２㎡）、平面駐車場４台を想定 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
96.00 
87.0 
83.50 
1,390 
116,065 		 1.0  116,065 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
87.0 
167.00 

232,130 		 232,130 
0 
⑨年額支払賃料        232,130 円　×　12ヶ月　＝　       2,785,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,785,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       156,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,965,482 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           232,130 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,205 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,967,687 円　　　　（　        15,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,391 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,600 円  　　　　     26,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 156,078 円  　　　        3,121,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      228,600 円  　　　　     26,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         596,678 円　（　　　　　　         3,108 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  45 ％　＋ 0.0901 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,783,470 円  
（　　　　　         9,289 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,967,687 円      
②総費用 596,678 円      
③純収益　①－② 2,371,009 円      
④建物等に帰属する純収益 1,783,470 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 587,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 572,380 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,309,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区前田二条十一丁目３３０番２５
 4313000168920-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考