令和7年1月14日　提出 札幌手稲 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -14 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区金山１条４丁目３９番２５ ｢金山１条４－６－７｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な高台 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 星置 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道５号と札樽自動車道に挟 まれた高台傾斜地の郊外住宅 地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 星置駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は認められず、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価水準は当面安定的に推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円で、需要は札幌市内及びその周辺地域に居住する中所得層の個人による自用目的の 一次取得が主である。当該近隣地域は、最寄り駅のＪＲ星置駅からは徒歩１５分程度と交通接近条件はやや劣るものの 、低金利や長期ローンで資金調達が容易となっていることや生活様式の変化等により、需要は安定している。中心価格 帯は、更地が１０００万円台、新築戸建住宅で４０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はＪＲ星置駅からやや距離がある高台傾斜地に存する戸建住宅地域で、指定容積率が低いこと、周囲に商業施 設が少ないこと等から共同住宅等の収益物件は少なく、土地の取引は自己使用目的が多くを占めている地域である。戸 建住宅の賃貸想定についても、需要は弱く賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算を断念せざるを得なかった 。以上から本件では、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [121.2] [106.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 概して低金利状態は続いており、建築費の高 騰、労働供給の不足など不動産を取り巻く一 般的要因は刻々と変化しているが需要は安定 している。 地域要因に特段の変化はないが、近年続いて きた上昇傾向も一般的要因の影響等で落ち着 き、地価は横這い基調に入ってきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％