別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
札幌手稲 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 -6 北海道 北海道第3 氏名  不動産鑑定士 上杉 孝也   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  1㎡当たりの価格 50,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
41,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市手稲区曙10条1丁目36番142
「曙10条1-4-21」
②地積
 (㎡)
241  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
北側斜線高度地区



1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅等が
建ち並ぶ郊外の住宅
地域
北西8m市道 水道、ガス、下水 手稲

3.0km
(2)



①範囲 東   150 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
手稲駅北方

3.0km
法令

規制
1低専
(50,80)
北側斜線高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
郊外地、傾斜地の住宅需要は弱まっている。今後は、これらの地域と需要が堅調なJR駅徒歩圏の地域及び平坦
な土地の地域との格差が大きくなると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            50,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区郊外の曙地区に位置する住宅地域一円である。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人ま
たは戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心である。地価の上昇及び建築費の高騰により住宅価格が高額化
した結果、住宅需要は弱まっている。特に郊外地の需要は弱含み傾向にあり、地価は平坦地ではあるが横ばい傾向にあ
る。中心的価格帯は土地が規模250㎡程度で総額1250万円程度、新築の戸建物件は4000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
交通利便性に若干劣る地域であり周辺は戸建住宅がほとんどで自用目的の取引が中心。アパート等の収益物件も戸建住
宅の賃貸もほぼない。容積率や土地の面積等から想定された建物では落ち着きを見せているものの急激に高騰した土地
価格と依然として高い建築費等に基づく投資額に見合う賃料の獲得が難しい状況にあるため、収益還元法は適用しない
。本件では売買市場の実態を反映した比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りとした。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌手稲 -21                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         55,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[106.0]
100
[104.0]
[101.5]
100
50,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           50,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
高騰する戸建住宅価格と需要者の予算のミス
マッチにより市場は停滞気味。観光客の入込
増加から商業地需要は好調だが建築費の高騰
が懸念される。

JR駅徒歩圏内又は平坦地で、商業施設が集
積する地域に近い等、利便性の高い地域では
需要は底堅いが、郊外地、傾斜地の住宅需要
は弱まっている。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境        -2.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌手稲 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
21109
-591022
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東15m市道、
南8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
(60,80)
b 12514
21109
-591019
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
c 12514
21109
-111010
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
長方形 北東12m市道、
中間画地




1中専
18m高度地区
(60,200)
d 12514
21109
-591023
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
長方形 南東12m市道、
中間画地




「調区」 1中専
18m高度地区
(60,200)
e 12514
21109
-111009
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
長方形 東15m市道、
南8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
(60,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
59,444  
100
[ 100.0]
[ 100.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

54,994 
100
[ 102.9]

53,444 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

54,200 
b (            
53,869  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

50,820 
100
[ 107.8]

47,143 

47,900 
c (            
72,604  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

71,531 
100
[ 108.2]

66,110 

67,100 
d (            
83,295  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

79,708 
100
[ 103.9]

76,716 

77,900 
e (            
49,535  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 111.3]

44,506 
100
[ 109.3]

40,719 

41,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +2.0 環境      -3.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +2.0 環境      +3.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      50,800 円/㎡]  



札幌手稲 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等もほとんどなく、戸建住宅の賃貸借も見受けられないことから
、賃貸市場が未成熟であると判断し、収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌手稲 -6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市手稲区曙十条一丁目36番142
4313000150928-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
札幌手稲 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 -6 北海道 北海道第3 氏名  不動産鑑定士 流田 有啓   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  1㎡当たりの価格 50,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
41,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市手稲区曙10条1丁目36番142
「曙10条1-4-21」
②地積
 (㎡)
241  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
北側斜線高度地区



1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅等が
建ち並ぶ郊外の住宅
地域
北西8m市道 水道、ガス、下水 手稲

3.0km
(2)



①範囲 東   150 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
手稲駅北方

3.0km
法令

規制
1低専
(50,80)
北側斜線高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
地域に特段の変動要因はないが、建築費高騰などの一般的要因の影響もあり、駅徒歩圏外の住宅地は需要が落ち
着き、地価は横這いの基調に入ってきている。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            50,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一帯で、札幌市内及びその周辺地域に居住する個人による自用目的の一次取得が需要の
中心である。当該近隣地域はJR駅からは徒歩圏外であるものの、大型店舗が徒歩圏内に存し、生活利便性は比較的良
好である。近時、西区等から押し出された需要が手稲区内の住宅地域へと向かう傾向も見られており、中心価格帯は更
地で1200万円台、新築戸建住宅で約4000万円台となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は、JR駅徒歩圏外の既成住宅地域に位置し、交通接近条件がやや劣ることや、1低専で容積率が低いことか
らアパート等の収益物件は少なく、土地取引は自己使用目的が多くを占めている地域である。また戸建住宅の賃貸想定
についても、需要は弱く賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算を要しないと判断した。したがって、比準価
格を重視し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌手稲 -21                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         55,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[106.0]
100
[106.1]
[101.5]
100
49,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           50,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
概して低金利状態は続いており、建築費の高
騰、労働供給の不足など不動産を取り巻く一
般的要因は刻々と変化しているが需要は安定
している。

地域要因に特段の変化はないが、近年続いて
きた上昇傾向も一般的要因の影響等で落ち着
き、地価は横這い基調に入ってきている。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌手稲 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
21109
-111001
札幌市手稲区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南8m市道、
東6m、角地




1住居
33m高度地区
(60,200)
b 12514
21109
-111002
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




準住居
18m高度地区
(60,200)
c 12514
21109
-111004
札幌市手稲区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
中間画地




準住居
18m高度地区
(60,200)
d 12514
21109
-111005
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
長方形 南西10m市道、
北西10m、
角地



1住居
18m高度地区
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
77,077  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.3]

69,252 
100
[ 148.9]

46,509 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

47,200 
b (            
45,752  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 100.0]

57,190 
100
[ 149.2]

38,331 

38,900 
c (            
60,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

57,416 
100
[ 114.5]

50,145 

50,900 
d (            
21,049  
100
[  70.0]
[ 100.0]
100
100
[  50.0]
100
[ 109.7]

54,822 
100
[ 114.6]

47,838 

48,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +39.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +45.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +9.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d その他

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      +7.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      50,800 円/㎡]  



札幌手稲 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
郊外の戸建住宅地域であり、収益物件がほとんどないため、賃貸市場が未成熟であり、収益還元法は適用しなか
った。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌手稲 -6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市手稲区曙十条一丁目36番142
4313000150928-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考