令和7年1月15日　提出 札幌厚別 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 9-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 91,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別東５条２丁目１４番１９４外 ｢厚別東５条２－３－３０｣ ②地積 　(㎡) 1,323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 (70,200) 1.2:1 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ国道背後の工業 団地 北東15m市道、北西側道 水道、ガス、下水 新さっぽろ 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 新さっぽろ駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の住宅地開発も進行し、今後は住宅地不足や排煙等の環境問題もあり、住宅地域移行地域としての要素が強 くなって行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内及び周辺市町村の工業地域。需要者の中心は物流及び食品製造等を中心とする道内の事業者。 新札幌に１．３ｋｍと近く、かつ国道及び道道並びに大谷地や江別西ＩＣへのアクアセスも良好な立地から、需要は安 定的。近年は周辺住宅地の高騰による相対的地位の上昇から、価格は大きく上昇していたが、現在は幾分落ち着きを見 せている。取引の中心となる価格帯は用途や規模等により大きく異なるため、的確に把握できないのが現状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格を得た。収益価格は、投資採算性に見合う合理的な賃貸市場が形成されていないため適用しなかっ た。周辺が住宅地に囲まれ、食品の工場や流通関連の工場・倉庫が建ち並ぶ中、比準価格は価格牽連性の強い事例を中 心に試算されており、説得力がある。以上から、最近の地域の不動産動向を表す比準価格を中心に、代表標準地からの 検討結果を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [108.8] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [103.0] 100 69,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流に対する需要の高まりから、札幌近郊の 工業地域に対する引き合いは依然として高く 、住宅に囲まれており、住宅地域移行の要素 も見込まれる。 流通系の工業地として都心接近や交通アクセ スに優れた立地環境から、依然として需要は 高い。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％