別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌厚別 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-9 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.
鑑定評価額 84,300,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別東４条８丁目１９７４番１４外
｢厚別東４条８－１６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 818  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区
特別用途地区

(70,200)
台形
1.5:1		 事務所

Ｓ1		 大規模小売店、飲食
店等が見られる路線
商業地域		 西25m国道、三方路 水道、下水 森林公園

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 森林公園駅東方

670m		 法令

規制		 準工
(60,200)
１８ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　大規模小売店、飲食店等がみられる路線商業地域で、今後とも、沿道型の郊外商業地域として推移すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、厚別区及び隣接する白石区内の幹線沿いの地域で、商住の混在する地域を含む。需要者は、市内外の
法人、個人事業者とみられる。繁華性の程度は高くはないものの、車両交通量が多い地域であるため、相応の需要が期
待され、地価水準は底堅く推移している。需要の中心は、規模、用途により取引が様々で一概に特定しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、幹線沿いの土地需要を反映した土地価格を表示する価格が試算された。収益価格は、最有効使用と判断
される建物が生み出すであろう期待される純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の
決定にあたっては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.6]		 [106.0]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　円安や国際紛争を起因とする諸物価、輸入
原材料の高騰等の影響に加え金利上昇の動き
も相俟って、不動産市場へ影響を与えている
。

地域要因に大きな変動要因は認められない。




特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595705		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
北9.3m、角地
準工
１８ｍ高度地区
特別用途地区
(70,200)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591706		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595704		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-195001		 札幌市厚別区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東25m国道、
北25m、西12m、
南西12m、
四方路
準工
地区計画等
４５ｍ高度地区
(80,200)
e ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111032		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,603  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.0]
100,246 		 100
[ 100.0]
100,246 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
134,075  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
142,133 		 100
[ 110.3]
128,860 
137,000 
c (　           ) 
119,959  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
148,890 		 100
[ 126.5]
117,700 
125,000 
d (　     83,431) 
83,431  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
105,764 		 100
[ 110.3]
95,888 
102,000 
e (　           ) 
111,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
107,592 		 100
[ 100.0]
107,592 
114,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,625,285 
4,796,194 
12,829,091 
10,683,600 
2,145,491 		 （　0.9547）
2,048,300 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     52,520,513 円　　　　（　     64,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 327.99 Ｓ3 913.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
１８ｍ高度地区
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   818 ㎡     32.9 m x   25.3 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗。２～３階共同住宅（２ＬＤＫ、約７０㎡、各階４戸）。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 ｔ
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
307.90 
91.1 
280.40 
2,300 
644,920 		 3.0  1,934,760 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
302.90 
92.6 
280.40 
1,400 
392,560 		 1.0  392,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
913.70 
92.1 
841.20 

1,430,040 		 2,719,880 
0 
⑨年額支払賃料      1,430,040 円　×　12ヶ月　＝　      17,160,480 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     841.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,009,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,169,920 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,530,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,599,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,719,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     80,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           736 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,625,285 円　　　　（　        21,547 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 870,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,530,394 円  　　　       19,129,920　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,000 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　    1,774,800 円  　　　　    174,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,796,194 円　（　　　　　　         5,863 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 174,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     913.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,683,600 円  
（　　　　　        13,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,625,285 円      
②総費用 4,796,194 円      
③純収益　①－② 12,829,091 円      
④建物等に帰属する純収益 10,683,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,145,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,048,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,520,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別東四条八丁目１９７４番１４
 4316000041522-0000
2 　札幌市厚別区厚別東四条八丁目１９７４番６４
 4316000041568-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌厚別 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-9 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 83,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別東４条８丁目１９７４番１４外
｢厚別東４条８－１６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 818  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区
特別用途地区

(70,200)
台形
1.5:1		 事務所

Ｓ1		 大規模小売店、飲食
店等が見られる路線
商業地域		 西25m国道、三方路 水道、下水 森林公園

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 森林公園駅東方

670m		 法令

規制		 準工
(60,200)
１８ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅徒歩圏内の商業地域であり現状維持で推移すると予測する。当該地域は交通量の多い国道沿いであり需要
は底堅く、地価は上昇傾向と予測されるが、建築費高騰等の影響も懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区を主に市内の幹線道路沿線の商業地域一円。需要者の中心は店舗、事務所を目的する法人及び個人
事業主、収益物件を目的とした法人等である。近隣地域はＪＲ駅徒歩圏内の交通量の多い国道沿いであり需要は比較的
高く、地価も上昇傾向で推移したが、建築費高騰等の影響から上昇率は昨年よりやや縮小した。取引の中心価格帯は、
利用用途・規模等により総額の把握は困難であるが、土地単価は１０万円前後と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ駅徒歩圏内の国道沿いの商業地域で比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は類似性の
ある事例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。収益価格は地価・建築費の高騰から土地建物の総額
に見合う賃料設定が競争力の関係等からできず低位に求められたと判断される。よって信頼性が優る比準価格を重視の
うえ、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果等も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 [106.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外の幹線道路沿いの商業地は新規出店や移
転開業等の新陳代謝が目立つ。用途的には住
宅系への移行もあるなど背後住宅地と価格牽
連関係にある。

特に大きな変動要因はない。国道沿いの地域
であり需要は底堅く推移。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591103		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595705		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
北9.3m、角地
準工
１８ｍ高度地区
特別用途地区
(70,200)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111032		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115002		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,883  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
119,852 		 100
[ 122.0]
98,239 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
69,603  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.0]
100,246 		 100
[ 100.0]
100,246 
106,000 
c (　           ) 
111,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
107,592 		 100
[ 100.0]
107,592 
114,000 
d (　           ) 
93,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
91,110 		 100
[  95.0]
95,905 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,557,094 
4,537,995 
13,019,099 
10,683,600 
2,335,499 		 （　0.9547）
2,229,701 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     57,171,821 円　　　　（　     69,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 327.99 Ｓ3 913.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
１８ｍ高度地区
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   818 ㎡     32.9 m x   25.3 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２・３階は各２ＬＤＫ・４戸、平均専有面積約７０．１０㎡。３階建が標準的。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
307.90 
91.1 
280.40 
2,200 
616,880 		 3.0  1,850,640 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
302.90 
92.6 
280.40 
1,400 
392,560 		 1.0  392,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
913.70 
92.1 
841.20 

1,402,000 		 2,635,760 
0 
⑨年額支払賃料      1,402,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,824,000 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     841.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,009,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,224,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,833,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,224,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,524,595 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,532,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,635,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,557,094 円　　　　（　        21,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 696,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,524,595 円  　　　       19,057,440　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,774,800 円  　　　　    174,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,537,995 円　（　　　　　　         5,548 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 174,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     913.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,683,600 円  
（　　　　　        13,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,557,094 円      
②総費用 4,537,995 円      
③純収益　①－② 13,019,099 円      
④建物等に帰属する純収益 10,683,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,335,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,229,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,726 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,171,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別東四条八丁目１９７４番１４
 4316000041522-0000
2 　札幌市厚別区厚別東四条八丁目１９７４番６４
 4316000041568-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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