別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
札幌厚別 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-7 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
｢厚別南２－１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(80,300)

1.5:1		 店舗

Ｗ1		 小規模店舗、一般住
宅等が混在する路線
商業地域		 南西32m道道、北西側道 水道、ガス、下水 ひばりが丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 ３２ｍ道道 交通

施設		 ひばりが丘駅東方

600m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 建築費、金利動向等の影響は懸念されるものの、道道沿線の商業地域で、背後住宅地の地価上昇、新さっぽろ駅
周辺での再開発事業完成による関連人口の増加等の影響もあり、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に厚別区の幹線道路沿線の商業地域内の圏域。需要者は店舗、共同住宅用地等の取得を目的とした法
人事業者等が中心。建築費上昇等の影響はあるものの、自動車交通量の多い道道厚別平岡線沿線の商業地域で、背後住
宅地の地価上昇の影響等もあり、地価は概ね堅調に推移。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握しにく
い状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪７０万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象地は小規模店舗
、一般住宅等が混在する路線商業地域に存することから、本件では、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心
に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.8]		 [107.0]
100		 212,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、
地価の抑制要因となっているものの、立地条
件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二
極化が進行。

建築費等の影響は感じられるが、駅周辺での
再開発事業完成による関連人口の増加及び収
益物件等の需要の高まり等もあり、地価は概
ね堅調に推移。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595044		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m道道、
南東6m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595048		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西32m道道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595063		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東32m道道、
東5.5m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595702		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
232,584 		 100
[ 100.0]
232,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
184,382  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
190,098 		 100
[ 100.0]
190,098 
203,000 
c (　           ) 
232,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
241,506 		 100
[ 126.0]
191,671 
205,000 
d (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
186,908 		 100
[  94.0]
198,838 
213,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,408,838 
8,200,679 
23,208,159 
20,001,000 
3,207,159 		 （　0.9514）
3,051,291 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     80,297,132 円　　　　（　    167,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 266.27 ＲＣ8 1,620.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
４５ｍ高度地区
 80 ％   300 ％   300 ％   480 ㎡     25.9 m x   19.2 m  前面道路：道道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性等から１階店舗（部分賃貸）、２階以上共同住宅（３及び４ＬＤＫ・平均専有面積約７９㎡）。共用面積等容積不算入。 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
266.27 
86.1 
229.37 
2,500 
573,425 		 3.0  1,720,275 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
189.30 
83.4 
157.80 
1,680 
265,104 		 1.0  265,104 
0.0  0 

 5～ 8		 住宅
189.30 
83.4 
157.80 
1,710 
269,838 		 1.0  269,838 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
29.42 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,620.79 
82.3 
1,333.97 

2,448,089 		 3,594,939 
0 
⑨年額支払賃料      2,448,089 円　×　12ヶ月　＝　      29,377,068 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,333.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,920,917 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸市場を分析の上、査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,297,985 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,651,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,374,686 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,594,939 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,408,838 円　　　　（　        65,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,017,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,642,079 円  　　　       33,025,985　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      236,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,457,800 円  　　　　    339,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       508,500 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,200,679 円　（　　　　　　        17,085 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 339,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　   1,620.79 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,001,000 円  
（　　　　　        41,669 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,408,838 円      
②総費用 8,200,679 円      
③純収益　①－② 23,208,159 円      
④建物等に帰属する純収益 20,001,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,207,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,051,291 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,357 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,297,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     167,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別南二丁目１２番２１
 4316000027221-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌厚別 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-7 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.
鑑定評価額 99,800,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
｢厚別南２－１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(80,300)

1.5:1		 店舗

Ｗ1		 小規模店舗、一般住
宅等が混在する路線
商業地域		 南西32m道道、北西側道 水道、ガス、下水 ひばりが丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３２ｍ道道 交通

施設		 ひばりが丘駅東方

600m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は、小規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域であり、今後とも同様に推移すると予測する。地価動
向は、上昇の鈍化傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区の商業地域。中でも、厚別中央地区の商業適地との関連が深い。需要者の中心は、市内の企業ある
いは個人事業者と見られる。出店意欲の回復が見られ、賃貸住宅需要の増大等で地価は上昇して来たが、高騰化の進行
と建築費上昇により、地価上昇に鈍化の傾向が見られる。需要の中心は、利用規模や立地によって様様なため総額は把
握しがたいが、土地単価は坪当り５０～８０万円程度と見る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は、小規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸
市場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己
利用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を
斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [107.0]
100		 211,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や建築費上昇等によって、価格上昇
に頭打ちの傾向が見られる。地価動向の転換
に関して注視が必要。


地域要因自体に特段の変動はないが、一般的
要因の影響で、地価上昇が鈍化。再開発の影
響は未知数の状態。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595048		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西32m道道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595060		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西32m道道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591138		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
東32m、角地
２低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(60,80)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595049		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西25m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,382  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
190,098 		 100
[ 100.0]
190,098 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
91,058  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
90,622 		 100
[  80.0]
113,278 
121,000 
c (　           ) 
131,338  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.5]
125,985 		 100
[  58.0]
217,216 
232,000 
d (　           ) 
348,999  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
377,489 		 100
[ 127.4]
296,302 
317,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    218,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,374,032 
8,802,752 
24,571,280 
21,653,000 
2,918,280 		 （　0.9514）
2,776,452 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     73,064,526 円　　　　（　    152,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 266.27 ＲＣ8 1,620.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
４５ｍ高度地区
 80 ％   300 ％   300 ％   480 ㎡     25.9 m x   19.2 m  前面道路：道道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ８階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗で２戸、２～８階は３ＬＤＫ（７４．６３㎡）・４ＬＤＫ（８３．１７㎡）が各１戸。 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
266.27 
86.1 
229.37 
2,800 
642,236 		 3.0  1,926,708 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
189.30 
83.4 
157.80 
1,750 
276,150 		 1.0  276,150 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
189.30 
83.4 
157.80 
1,800 
284,040 		 1.0  284,040 
0.0  0 

 8～ 8		 住宅
189.30 
83.4 
157.80 
1,850 
291,930 		 1.0  291,930 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
29.42 
 
 
 
 		    
   

計
1,620.79 
82.3 
1,333.97 

2,630,516 		 3,914,988 
0 
⑨年額支払賃料      2,630,516 円　×　12ヶ月　＝　      31,566,192 円 
⑩a共益費（管理費）             110 円／㎡　×　   1,333.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,760,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,327,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     1,718,192 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,336,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,914,988 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,192 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,374,032 円　　　　（　        69,529 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,468,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,453,852 円  　　　       35,055,032　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      220,000 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　    3,743,400 円  　　　　    367,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       550,500 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,802,752 円　（　　　　　　        18,339 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,620.79 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,653,000 円  
（　　　　　        45,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,374,032 円      
②総費用 8,802,752 円      
③純収益　①－② 24,571,280 円      
④建物等に帰属する純収益 21,653,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,918,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,776,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,784 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,064,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     152,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別南二丁目１２番２１
 4316000027221-0000
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備考