別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌厚別 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-6 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.
鑑定評価額 260,000,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央２条４丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 849  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(100,300)

1:1		 事務所

ＲＣ3		 中規模店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西29m国道、南西側道 水道、ガス、下水 新さっぽろ

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２９ｍ国道 交通

施設		 新さっぽろ駅西方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は、中規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも同様に推移すると予測する。地価動向
は、上昇の鈍化傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区の商業地域。中でも、厚別中央地区の商業適地との関連が深い。需要者の中心は、道内企業のほか
、市内に拠点を求める国内企業と見られる。出店意欲の回復が見られ、賃貸住宅需要の増大等で地価は上昇して来たが
、高騰化の進行と建築費上昇により、地価上昇に鈍化の傾向が見られる。需要の中心は、利用規模や立地によって様様
なため総額は把握しがたいが、土地単価は坪当り８０～１３０万円程度と見る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は、中規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸市
場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己利
用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を斟
酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [108.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や建築費上昇等によって、価格上昇
に頭打ちの傾向が見られる。地価動向の転換
に関して注視が必要。


地域要因自体に特段の変動はないが、一般的
要因の影響で、地価上昇が鈍化。再開発の影
響は未知数の状態。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-195001		 札幌市厚別区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東25m国道、
北25m、西12m、
南西12m、
四方路
準工
地区計画等
４５ｍ高度地区
(80,200)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595704		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595702		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595026		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(100,400)
e ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591072		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     83,431) 
83,431  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
105,764 		 100
[  65.8]
160,736 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
119,959  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
148,890 		 100
[  65.8]
226,277 
244,000 
c (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
186,908 		 100
[  65.8]
284,055 
307,000 
d (　           ) 
195,434  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,538 		 100
[  58.6]
340,509 
368,000 
e (　           ) 
184,258  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
184,803 		 100
[  53.0]
348,685 
377,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    314,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,905,341 
18,888,350 
50,016,991 
42,952,000 
7,064,991 		 （　0.9514）
6,721,632 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    176,885,053 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 271.93 ＲＣ11F1B 3,008.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 100 ％   300 ％   300 ％   849 ㎡     29.1 m x   30.6 m  前面道路：国道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階は店舗、４～１１階は住宅（各階４戸、総戸数３２戸）を想定した。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。ＥＶあり。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
267.13 
83.3 
222.63 
3,300 
734,679 		 3.0  2,204,037 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
267.14 
84.0 
224.51 
2,900 
651,079 		 1.0  651,079 
0.0  0 

 4～ 9		 住宅
267.14 
84.0 
224.40 
1,850 
415,140 		 1.0  415,140 
0.0  0 

10～11		 住宅
267.14 
84.0 
224.40 
1,950 
437,580 		 1.0  437,580 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
70.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,008.53 
82.0 
2,466.85 

5,402,837 		 6,872,195 
0 
⑨年額支払賃料      5,402,837 円　×　12ヶ月　＝　      64,834,044 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   2,466.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,440,330 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,060,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,274,374 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,060,000 円　　×　　   1.0 ％　＝　　     3,494,319 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,840,055 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,872,195 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,905,341 円　　　　（　        81,161 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,912,000 円  　　　　    728,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,786,750 円  　　　       72,334,374　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      580,000 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　    7,425,600 円  　　　　    728,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,456,000 円  　　　　    728,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       728,000 円  　　　　    728,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,888,350 円　（　　　　　　        22,248 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 728,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   3,008.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,952,000 円  
（　　　　　        50,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,905,341 円      
②総費用 18,888,350 円      
③純収益　①－② 50,016,991 円      
④建物等に帰属する純収益 42,952,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,064,991 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,721,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    176,885,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央二条四丁目５番２
 4316000021771-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
札幌厚別 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-6 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 260,000,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央２条４丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 849  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(100,300)

1:1		 事務所

ＲＣ3		 中規模店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西29m国道、南西側道 水道、ガス、下水 新さっぽろ

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 ２９ｍ国道 交通

施設		 新さっぽろ駅西方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 建築費等の影響は懸念されるが、利便性の高い商業地域で、幅広い需要が期待されること及び新さっぽろ駅周辺
での再開発事業完成による関連人口の増加等の影響もあり、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に地下鉄及び幹線道路沿線の商業地域内の圏域。需要者は店舗、事務所、共同住宅用地等の取得を目
的とした法人事業者等が中心。地下鉄及びＪＲ駅に近い利便性の高い商業地域で、規模の大きな土地については、マン
ション用地需要等も期待されること等から、地価は概ね堅調に推移。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり
把握しにくい状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪１００万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象地は中規模店舗
、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域に存することから、本件においては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を
中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [108.0]
100		 308,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、
地価の抑制要因となっているものの、立地条
件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二
極化が進行。

建築費等の影響は感じられるが、地下鉄駅等
に近い利便性の高い地域で、駅周辺での再開
発事業完成による好影響等もあり、地価は概
ね堅調に推移。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595044		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m道道、
南東6m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595048		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西32m道道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595063		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東32m道道、
東5.5m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595702		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
232,584 		 100
[  69.3]
335,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
362,000 
b (　           ) 
184,382  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
190,098 		 100
[  69.3]
274,312 
296,000 
c (　           ) 
232,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
241,506 		 100
[  87.4]
276,323 
298,000 
d (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
186,908 		 100
[  65.1]
287,109 
310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    316,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,862,145 
15,601,640 
45,260,505 
37,111,000 
8,149,505 		 （　0.9514）
7,753,439 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    204,037,868 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 271.93 ＲＣ11F1B 3,008.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 100 ％   300 ％   300 ％   849 ㎡     29.1 m x   30.6 m  前面道路：国道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性等から１階店舗、２階以上共同住宅（３ＬＤＫ・平均専有面積約７５㎡）。共用面積等容積不算入。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
267.13 
83.3 
222.63 
3,200 
712,416 		 3.0  2,137,248 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
267.14 
84.0 
224.51 
1,800 
404,118 		 1.0  404,118 
0.0  0 

 5～11		 住宅
267.14 
84.0 
224.51 
1,840 
413,098 		 1.0  413,098 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
70.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,008.53 
82.0 
2,467.73 

4,816,456 		 6,241,288 
0 
⑨年額支払賃料      4,816,456 円　×　12ヶ月　＝　      57,797,472 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   2,467.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,553,531 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸市場を分析の上、査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,652,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,351,003 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,652,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,200,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,802,853 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,241,288 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,862,145 円　　　　（　        71,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,887,000 円  　　　　    629,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,120,240 円  　　　       64,003,003　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      606,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,415,800 円  　　　　    629,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       943,500 円  　　　　    629,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       629,000 円  　　　　    629,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,601,640 円　（　　　　　　        18,376 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 629,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　   3,008.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,111,000 円  
（　　　　　        43,711 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,862,145 円      
②総費用 15,601,640 円      
③純収益　①－② 45,260,505 円      
④建物等に帰属する純収益 37,111,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,149,505 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,753,439 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,037,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央二条四丁目５番２
 4316000021771-0000
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備考