鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌厚別 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-3

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　菊地　優広

TEL.

鑑定評価額

59,400,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月3日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区大谷地東３丁目８２４番５９外｢大谷地東３－５－８｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	台形 1:2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ3F1B	店舗、中高層マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	大谷地 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

大谷地駅南東方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

　地下鉄大谷地駅徒歩圏の商業地域である。地下鉄駅に近い立地性から業務系と居住系とも需要が堅調で地価も
上昇すると予測されるが、諸物価の高騰、金利動向等による影響が懸念される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、地下鉄駅周辺の商業地域に加え、その周辺の幹線・準幹線沿いの地域等。需要者の中心は、市内外の
法人、個人事業者とみられる。大型商業施設に近接する立地性から店舗等の業務系用途もマンション等の住宅系用途も
需要は強く、地価も上昇傾向が続いているが、建築費高騰、金利動向等による影響も懸念される。需要の中心は、規模
、用途により取引が様々で一概に特定しえない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、利便性が優る地下鉄駅周辺の動向を表示する価格が求められた。収益価格は、最有効使用と判断される
建物が生み出すであろう期待される純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の決定に
あたっては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　円安や国際紛争を起因とする諸物価、輸入
原材料の高騰等の影響に加え金利上昇の動き
も相俟って、不動産市場へ影響を与えている
。

　地域要因に大きな変動要因は認められない
。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -595054	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西32m市道、南東8m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -591224	札幌市厚別区		更地	（　）	台形	南西20m市道、東6m、角地		１住居１８ｍ高度地区 (70,200)
c	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -595063	札幌市厚別区		更地	（　）	台形	南東32m道道、東5.5m、角地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
d	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -595055	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西25m市道、北東8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -111023	札幌市厚別区		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,898	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	188,802	100 [ 87.4]	216,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 130,725	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.4]	130,971	100 [ 68.4]	191,478		191,000
c	(　 ) 232,604	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	241,506	100 [ 90.3]	267,449		267,000
d	(　 ) 198,666	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	191,398	100 [ 95.0]	201,472		201,000
e	(　 ) 121,735	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	118,590	100 [ 68.4]	173,377		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

札幌厚別 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,800,402	5,268,876	13,531,526	11,859,000	1,672,526	（　0.9514） 1,591,241	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	41,874,763 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	241.50	ＲＣ4	954.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	330 ㎡	13.7 m x 26.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階共同住宅（２ＬＤＫ・３ＬＤＫ、約７３㎡、各階３戸）

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.50	93.7	226.25	2,400	543,000	3.0	1,629,000
							0.0	0
2～ 4	居宅	237.50	92.0	218.45	1,550	338,598	1.0	338,598
							0.0	0
～

～

～

計		954.00	92.4	881.60		1,558,794		2,644,794
								0

⑨年額支払賃料	1,558,794 円　×　12ヶ月　＝　 18,705,528 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 881.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,057,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,763,448 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 988,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,775,276 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,644,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,800,402 円　　　　（　 56,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,005,000 円	201,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,581,076 円	19,763,448　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,050,200 円	201,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	301,500 円	201,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,268,876 円　（　　　　　　 15,966 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	201,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 954.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,859,000 円（　　　　　 35,936 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,800,402 円
②総費用	5,268,876 円
③純収益　①－②	13,531,526 円
④建物等に帰属する純収益	11,859,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,672,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,591,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,874,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌厚別 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市厚別区大谷地東三丁目８２４番５９	4316000015476-0000
2	札幌市厚別区大谷地東三丁目８２４番６２	4316000015479-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
札幌厚別 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-3

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

TEL.

鑑定評価額

59,400,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区大谷地東３丁目８２４番５９外｢大谷地東３－５－８｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	台形 1:2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ3F1B	店舗、中高層マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	大谷地 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

大谷地駅南東方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄大谷地駅徒歩圏の商業地域で、変動要因はなく、当分現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は厚別区を中心に市内の地下鉄駅周辺等の幹線・準幹線沿いの商業地域一円。需要者の中心は事業目的の法
人及び賃貸経営目的の投資家等である。地下鉄駅徒歩圏内で大型商業施設の近接する立地性から店舗等の業務系もマン
ション等の住宅系も需要は底堅く、地価の上昇が続いているが、建築費高騰等の影響から上昇率はやや縮小した。取引
総額は規模や用途により様々で特定し難いが、土地単価は１８万円／㎡前後が中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地下鉄大谷地駅徒歩圏の商業地域で比準価格・収益価格とも適合性は認められる。収益価格は競争力の関係、地価・建
築費の高騰から土地建物の総額に見合う賃料設定ができず低位に求められたと判断される。比準価格は類似性のある事
例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。よって、信頼性が優る比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、前年価格からの推移、近時の不動産市場の動向等も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外の商業地は新規出店や移転開業等の新陳
代謝が目立つ。用途的には住宅系への移行も
あるなど背後住宅地と価格牽連関係にある。

特に大きな変動要因はないが、地下鉄駅徒歩
圏の立地性から需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -595048	札幌市厚別区		建付地	（　）	長方形	南西32m道道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
b	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -111023	札幌市厚別区		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区 (60,200)
c	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -591182	札幌市厚別区		更地	（　）	不整形	東32m道道、南西8m、二方路		２低専北側斜線高度地区 (60,80)
d	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -111018	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、南8m、二方路		２低専北側斜線高度地区地区計画等 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,382	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	190,098	100 [ 105.0]	181,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 121,735	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	118,590	100 [ 63.2]	187,642		188,000
c	(　 ) 114,534	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	133,839	100 [ 68.9]	194,251		194,000
d	(　 ) 124,198	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	120,298	100 [ 65.0]	185,074		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

札幌厚別 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,800,402	5,176,776	13,623,626	11,859,000	1,764,626	（　0.9514） 1,678,865	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	44,180,658 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	241.50	ＲＣ4	954.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	330 ㎡	13.7 m x 26.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建の店舗兼共同住宅を想定。１階が店舗、２階～４階は２ＬＤＫ・３ＬＤＫが計９戸で平均専有面積は約７２．８１㎡。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.50	93.7	226.25	2,400	543,000	3.0	1,629,000
							0.0	0
2～ 4	居宅	237.50	92.0	218.45	1,550	338,598	1.0	338,598
							0.0	0
～

～

～

計		954.00	92.4	881.60		1,558,794		2,644,794
								0

⑨年額支払賃料	1,558,794 円　×　12ヶ月　＝　 18,705,528 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 881.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,057,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,763,448 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 988,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,775,276 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,644,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,800,402 円　　　　（　 56,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,005,000 円	201,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,581,076 円	19,763,448　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,050,200 円	201,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,176,776 円　（　　　　　　 15,687 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	201,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 954.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,859,000 円（　　　　　 35,936 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,800,402 円
②総費用	5,176,776 円
③純収益　①－②	13,623,626 円
④建物等に帰属する純収益	11,859,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,764,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,678,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,180,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌厚別 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市厚別区大谷地東三丁目８２４番５９	4316000015476-0000
2	札幌市厚別区大谷地東三丁目８２４番６２	4316000015479-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考