別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌厚別 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央２条２丁目５９９番３外
｢厚別中央２条２－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
不整形
1:1.2		 事務所

ＲＣ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西32m国道、北東側道 水道、ガス、下水 ひばりが丘

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 ひばりが丘駅北西方

470m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅徒歩圏の立地にあり、交通量の多い国道沿いの複合大型店の顧客の流動性は依然活発なことから、今後
も上向き傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市郊外の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、道内外の企業で、自用及び賃貸経営目的の投
資も見られる。ここ数年は新札幌駅周辺の再開発の波及効果や複合病院も敷地内にある隣接の複合大型店の顧客の流動
性が活発で、加えて地下鉄駅徒歩圏の立地から、需要は依然として安定的に推移。取引の中心となる価格帯は、用途・
規模並びに建付地の有無等により大きく異なるため、適切に把握できない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は幹線及び準幹線道路沿いにある規範性の高い事例と新
しい事例を中心に求められたもので、最近の商業地の価格動向を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に
高層店舗兼共同住宅を想定したが、賃料の遅効性もあり、やや低位に試算された。以上から、収益価格を参考に、最近
の市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地からの検討結果を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.7]		 [100.9]
100		 200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新札幌駅周辺は再開発により相対的地位が上
昇し、顧客の流動性が増加。周辺ではマンシ
ョン建設や新規店舗も見られ、上向き傾向が
続いている。

物価高騰にも拘わらず、新札幌駅周辺の再開
発の波及効果に加え、隣接する複合大型店の
顧客の流動性も依然活発。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595044		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m道道、
南東6m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111018		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
南8m、二方路
２低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(60,80)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595025		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
d ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-595004		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595063		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東32m道道、
東5.5m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
232,584 		 100
[ 111.0]
209,535 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
124,198  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
120,298 		 100
[  62.5]
192,477 
194,000 
c (　           ) 
185,744  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
249,129 		 100
[ 119.3]
208,826 
211,000 
d (　           ) 
174,329  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,999 		 100
[  85.5]
212,864 
215,000 
e (　           ) 
232,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
241,506 		 100
[ 100.8]
239,589 
242,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,576,689 
16,906,504 
42,670,185 
35,695,000 
6,975,185 		 （　0.9514）
6,636,191 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    174,636,605 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 546.51 ＲＣ7F1B 2,732.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,181 ㎡     28.8 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７各階は共同住宅各階４戸全２４戸を想定。　 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
546.51 
90.0 
491.88 
3,200 
1,574,016 		 6.0  9,444,096 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,750 
507,535 		 1.0  507,535 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,800 
522,036 		 1.0  522,036 
0.0  0 

 7～ 7		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,900 
551,038 		 1.0  551,038 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
120.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,732.13 
81.7 
2,232.00 

4,720,733 		 12,590,813 
0 
⑨年額支払賃料      4,720,733 円　×　12ヶ月　＝　      56,648,796 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   2,232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,017,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,666,396 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,129,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,457,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,590,813 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,576,689 円　　　　（　        50,446 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,815,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,884,504 円  　　　       62,586,396　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      523,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,171,000 円  　　　　    605,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       907,500 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,906,504 円　（　　　　　　        14,315 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 605,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,732.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,695,000 円  
（　　　　　        30,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,576,689 円      
②総費用 16,906,504 円      
③純収益　①－② 42,670,185 円      
④建物等に帰属する純収益 35,695,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,975,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,636,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,619 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,636,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目５９９番３
 4316000021570-0000
2 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目５９９番４
 4316000021571-0000
3 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目９８９番４４５
 4316000021620-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌厚別 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.
鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央２条２丁目５９９番３外
｢厚別中央２条２－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
不整形
1:1.2		 事務所

ＲＣ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西32m国道、北東側道 水道、ガス、下水 ひばりが丘

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 ひばりが丘駅北西方

470m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　事業所・店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、新札幌駅周辺再開発の影響から発展的に推移すると予
測する。諸物価の高騰、金利動向等による影響が懸念される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、厚別区及び隣接する白石区内の幹線沿いの地域一円で、商住の混在する地域を含む。需要者の中心は
、市内外の法人、個人事業者とみられる。繁華性の程度は高くはないものの、車両交通量が多い地域であるため、相応
の需要が期待され、地価水準は底堅く推移している。需要の中心は、規模、用途により取引が様々で一概に特定しえな
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、幹線沿いの土地需要を反映した土地価格を表示する価格が試算された。収益価格は、最有効使用と判断
される建物が生み出すであろう期待される純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の
決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.8]		 [100.9]
100		 202,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　円安や国際紛争を起因とする諸物価、輸入
原材料の高騰等の影響に加え金利上昇の動き
も相俟って、不動産市場へ影響を与えている
。

　地域要因に大きな変動要因は認められない
。



特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595033		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東29m国道、
北西8m、
北東6m、
三方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595701		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m国道、
南東8m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595702		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
d ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-115003		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東25m国道、
南東10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,270  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.5]
252,379 		 100
[ 138.6]
182,092 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
112,342  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
114,482 		 100
[  90.3]
126,780 
128,000 
c (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
186,908 		 100
[  90.3]
206,986 
209,000 
d (　           ) 
123,059  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
119,543 		 100
[ 100.0]
119,543 
121,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,031,422 
15,364,910 
39,666,512 
34,043,000 
5,623,512 		 （　0.9514）
5,350,209 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    140,794,974 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 565.50 ＲＣ7F1B 2,732.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,181 ㎡     28.8 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗。２～７階（３ＬＤＫ、約７３㎡、各階４戸）駐車場２０台。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
120.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗「
546.51 
90.0 
491.98 
2,700 
1,328,346 		 3.0  3,985,038 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,700 
493,034 		 1.0  493,034 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,732.13 
81.7 
2,232.10 

4,286,550 		 6,943,242 
0 
⑨年額支払賃料      4,286,550 円　×　12ヶ月　＝　      51,438,600 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   2,232.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,017,780 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,456,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,892,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,963,561 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,943,242 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    200,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,900 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,031,422 円　　　　（　        46,597 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,885,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,628,510 円  　　　       57,856,380　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      523,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,885,400 円  　　　　    577,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       865,500 円  　　　　    577,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       577,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,364,910 円　（　　　　　　        13,010 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 577,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,732.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,043,000 円  
（　　　　　        28,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,031,422 円      
②総費用 15,364,910 円      
③純収益　①－② 39,666,512 円      
④建物等に帰属する純収益 34,043,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,623,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,350,209 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,530 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,794,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目５９９番３
 4316000021570-0000
2 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目５９９番４
 4316000021571-0000
3 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目９８９番４４５
 4316000021620-0000
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備考