別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌厚別 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 65,300,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央１条２丁目９８９番１６４外
｢厚別中央１条２－１３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ商業地域
 南東32m市道 水道、ガス、下水 ひばりが丘近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 ひばりが丘駅西方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、地下鉄ひばりが丘駅に近接した立地性、周辺の厚別副都心エリアでは大規模な再開発事業が実施さ
れて、貸室需要が増加、賃料は上昇傾向にあり、今後も商住複合した土地利用が逓増するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に厚別区、白石区を主とした地下鉄駅に徒歩圏内の商業地域である。需要者の中心は、地元法人、デ
ベロッパー、個人事業者とみられる。地下鉄駅に近接した立地性や厚別副都心エリアにおける再開発事業完了の好影響
を受け、賃貸マンションなど住宅としての高度利用に着目した土地需要は逓増して賃料も上昇傾向、地価動向は堅調で
ある。利用目的により画地規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性の強い取引事例から求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格も土
地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められたもの
と思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も
踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]		 [100.0]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、商業地につ
いては、建築費の上昇や金利動向、物価上昇
などによる個人消費者の購買意欲減退に注意
する必要がある。

地域要因に特に大きな変動はないが、交通利
便性及び新さっぽろエリアにおける再開発事
業完了の影響を受け、地価動向は堅調である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595045		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m市道、
南西8m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595063		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東32m道道、
東5.5m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
c ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-115005		 札幌市白石区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西32m道道、
北西8m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595702		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595048		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西32m道道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,809  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.4]
194,279 		 100
[  83.5]
232,669 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
232,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
241,506 		 100
[  91.2]
264,809 
265,000 
c (　    231,207) 
231,207  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
222,840 		 100
[  91.2]
244,342 
244,000 
d (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
186,908 		 100
[  75.2]
248,548 
249,000 
e (　           ) 
184,382  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
190,098 		 100
[  79.2]
240,023 
240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,343,388 
3,315,723 
11,027,665 
9,086,000 
1,941,665 		 （　0.9514）
1,847,300 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     48,613,158 円　　　　（　    179,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 182.24 ＲＣ4 728.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   272 ㎡     15.6 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～４階を共同住宅とし、１ＬＤＫ及び３ＬＤＫタイプを各階３戸、計９戸を想定した。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
182.24 
89.5 
163.17 
2,295 
374,475 		 3.0  1,123,425 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
182.24 
92.5 
168.64 
1,700 
286,688 		 1.0  286,688 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
728.96 
91.8 
669.09 

1,234,539 		 1,983,489 
0 
⑨年額支払賃料      1,234,539 円　×　12ヶ月　＝　      14,814,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     669.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,814,468 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       753,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,324,545 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,983,489 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,343,388 円　　　　（　        52,733 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 462,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 753,923 円  　　　       15,078,468　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,570,800 円  　　　　    154,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,315,723 円　（　　　　　　        12,190 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     728.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,086,000 円  
（　　　　　        33,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,343,388 円      
②総費用 3,315,723 円      
③純収益　①－② 11,027,665 円      
④建物等に帰属する純収益 9,086,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,941,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,847,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,792 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,613,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     179,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央一条二丁目９８９番１６４
 4316000020979-0000
2 　札幌市厚別区厚別中央一条二丁目９８９番３４４
 4316000020990-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌厚別 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央１条２丁目９８９番１６４外
｢厚別中央１条２－１３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ商業地域
 南東32m市道 水道、ガス、下水 ひばりが丘近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 ひばりが丘駅西方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅近接の商業地域であり需要は堅調で、新さっぽろ地区の再開発の影響も加わり、当分の間、現状維持で
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区を中心に市内の地下鉄駅周辺等の幹線・準幹線沿いの商業地域一円。需要者の中心は事業目的の法
人及び賃貸経営目的の投資家等である。近隣地域は地下鉄駅至近で需要は底堅く、又新さっぽろ地区の再開発の影響も
あり地価は上昇傾向が続いているが、建築費高騰等による影響も懸念される。需要の中心は、取引総額については規模
や用途により様々で特定し難いが、土地単価は２４万～２５万円／㎡前後と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は地下鉄ひばりが丘駅近接の商業地域であり比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は類似性
のある事例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。収益価格は競争力の関係、地価・建築費の高騰か
ら土地建物の総額に見合う賃料設定ができず低位に試算されたと判断される。よって、信頼性が優る比準価格を重視の
うえ、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果等も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.6]		 [100.0]
100		 245,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産利回りは依然として高くインフレ期待
もあり、利便性の高い土地への需要が根強く
店舗の新陳代謝もあるが、建築費高騰が足枷
になりつつある。

新さっぽろ駅周辺再開発の影響が顕在化し、
それを享受する立地にあり、需要は引き続き
堅調に推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595063		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東32m道道、
東5.5m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
b ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595704		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-195001		 札幌市厚別区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東25m国道、
北25m、西12m、
南西12m、
四方路
準工
地区計画等
４５ｍ高度地区
(80,200)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595702		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
232,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
241,506 		 100
[ 100.8]
239,589 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
119,959  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
148,890 		 100
[  57.7]
258,042 
258,000 
c (　     83,431) 
83,431  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
105,764 		 100
[  50.2]
210,685 
211,000 
d (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
186,908 		 100
[  78.7]
237,494 
237,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,330,506 
3,249,437 
11,081,069 
9,086,000 
1,995,069 		 （　0.9514）
1,898,109 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     49,950,237 円　　　　（　    184,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 182.24 ＲＣ4 728.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   272 ㎡     15.6 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２～４階は１ＬＤＫ及び３ＬＤＫが９戸で平均専有面積は約５６．２１㎡。４階建が標準的。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
182.24 
89.5 
163.17 
2,350 
383,450 		 3.0  1,150,350 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
182.24 
92.5 
168.64 
1,680 
283,315 		 1.0  283,315 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
728.96 
91.8 
669.09 

1,233,395 		 2,000,295 
0 
⑨年額支払賃料      1,233,395 円　×　12ヶ月　＝　      14,800,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     669.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,800,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       753,237 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,311,503 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,000,295 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,330,506 円　　　　（　        52,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 462,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 753,237 円  　　　       15,064,740　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,570,800 円  　　　　    154,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,249,437 円　（　　　　　　        11,946 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     728.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,086,000 円  
（　　　　　        33,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,330,506 円      
②総費用 3,249,437 円      
③純収益　①－② 11,081,069 円      
④建物等に帰属する純収益 9,086,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,995,069 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,898,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,978 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,950,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     184,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央一条二丁目９８９番１６４
 4316000020979-0000
2 　札幌市厚別区厚別中央一条二丁目９８９番３４４
 4316000020990-0000
3 　
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備考