令和7年1月14日　提出 札幌厚別 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -27 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別西４条１丁目６１１番５８ ｢厚別西４条１－２－７｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 厚別 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 厚別駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 厚別西地区の白石区寄りに位置する一般住宅地域で、当分、現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚別区内を主に市内の一般住宅地域一円。需要者の中心は札幌市内及びその周辺町村に在住する自己使用 目的の個人である。戸建住宅用地の需要が郊外地域へも広がる中、交通利便性がやや劣る当該近隣地域の地価も上昇傾 向で推移しているが、建築費高騰等の影響から昨年より上昇率が縮小している等、先行きには不透明感がある。需要の 中心は、土地が１，７００万円前後、新築の戸建住宅の価格は４，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外に位置する厚別西地区の一般住宅地域である。地域内の取引は専ら住宅取得目的で、賃貸需要は殆どな いため収益価格の試算は断念した。比準価格は類似性が高い事例より求めており、市場の動向を反映した実証的価格と 判断される。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等の検討も踏まえ、信頼性が高い比準価格を そのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [104.5] 100 [ 98.0] [101.5] 100 81,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・地価の上昇、諸物価高騰、金利先高 観により購買意欲の減退が見受けられ、戸建 住宅市況は一時の活況から沈静化に向かって いる。 新さっぽろ周辺が熟成する中で、一般的要因 により戸建市況は沈静化しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％