令和7年1月13日　提出 札幌厚別 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -26 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別東５条８丁目１３番２９９ ｢厚別東５条８－１２－７｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 １８ｍ高度地区 (60,100) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶＪＲ駅に近い 住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 森林公園 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 森林公園駅南東方 250m 法令 規制 ２中専 (60,100) 地区計画等 １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ森林公園駅への接近性に優れた住宅地域であることに加え、緩和的な金融環境等もあり、今後も一定の需要 は期待されるものの、建築費上昇等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ森林公園駅周辺の厚別区内の住宅地域内の圏域。需要者はマイホーム取得目的の個人が中心。 ＪＲ森林公園駅への接近性等に優れた住宅地域であること等から、一定の需要は期待されるものの、建築費上昇等の影 響により、不動産需要はやや鈍化傾向。土地は６０坪程度の土地で概ね坪４０万円前後。戸建物件は新築物件のほか、 中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は中規模一般住宅が建ち並ぶＪＲ駅 に近い住宅地域に存しており、マイホーム取得目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、市 場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているも のと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 77.1] [101.5] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、 地価の抑制要因となっているものの、立地条 件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二 極化が進行。 ＪＲ森林公園駅への接近性に優れた戸建住宅 地域であり、地域に特段の変化は無いが、建 築費上昇等の影響により、不動産需要はやや 鈍化傾向にある。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％