別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
札幌厚別 -24 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -24 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 高橋 ひろ子   TEL.
鑑定評価額 24,200,000 円  1㎡当たりの価格 91,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
71,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市厚別区青葉町8丁目755番108
「青葉町8-9-4」
②地積
 (㎡)
266  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
地区計画等
特別用途地区


1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
北西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ

1.4km
(2)



①範囲 東    20 m、西    30 m、南    10 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    19.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北   
     8m市道
交通

施設
新さっぽろ駅南方

1.4km
法令

規制
1低専
(50,80)
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
大型の公園に近い住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測
する。閑静で住環境の良いこともあり地価はやや上昇傾向であるがその勢いは弱まりを見せていると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            91,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 一需給圏は、主に厚別区青葉町を中心とした厚別区内の環境等の類似した住宅地域一円である。需要者の中心は、主に
札幌市内及びその周辺地域の自己使用目的の個人が殆どである。住環境がよく、新さっぽろ駅周辺の活性化の影響もあ
り需要は堅調であるが建築費高騰を背景にその勢いは弱まりを見せている。土地は総額で2,400万円前後、新築の
戸建住宅の価格は4,800万円前後が取引の中心と把握する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件はあまり見られず賃貸市場が形成されていない事から収益
還元法は非適用とした。比準価格は市場で取引された、厚別区内の信頼性の高い住宅地の事例を採用し、地域・個別性
に着目し補修正・要因比較を行って求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地
・前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向等も再確認し比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌厚別 -12                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         95,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[103.8]
[101.5]
100
90,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           88,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は一部に弱さがあるが穏やかに回復して
いる。物価上昇、金利動向の先行き不透明感
など不動産の需給動向にも影響を与える要因
が懸念される。

地域要因に特段の変動はないものの、閑静な
住宅地域であることから地価水準はやや上昇
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -3.0
環境        +7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.8 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌厚別 -24 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 25K12
0T108
-591208
札幌市厚別区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西11.3m市
道、北西8m、
角地



2中専
27m高度地区
地区計画等
(70,200)
b 25K12
0T108
-591147
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 北東8m市道、
中間画地




1低専
高さの制限10m
特別用途地区
(50,80)
c 25K12
0T108
-591131
札幌市厚別区

建付


  
(           ) 
長方形 南西10m市道、
中間画地




1低専
北側斜線
特別用途地区
(40,80)
d 25K12
0T108
-591138
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西8m市道、
東32m、角地




2低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(60,80)
e 25K12
0T108
-591201
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 西12m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
97,238  
100
[ 100.0]
[ 105.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.6]

96,052 
100
[ 101.9]

94,261 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

95,700 
b (            
83,333  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

83,087 
100
[  98.0]

84,783 

86,100 
c (            
130,248  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

126,883 
100
[ 124.8]

101,669 

103,000 
d (            
131,338  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.5]

125,985 
100
[ 125.0]

100,788 

102,000 
e (            
66,434  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

65,660 
100
[  81.5]

80,564 

81,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.0 環境     +20.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地      +5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      91,000 円/㎡]  



札幌厚別 -24 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域である。転勤等の事情で賃貸されるケー
スは散見されるものの、賃貸需要が乏しく賃貸市場が形成されていないことから非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌厚別 -24 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市厚別区青葉町八丁目755番108
4316000000807-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
札幌厚別 -24 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -24 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 江口 秀一   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  1㎡当たりの価格 92,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
71,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市厚別区青葉町8丁目755番108
「青葉町8-9-4」
②地積
 (㎡)
266  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
地区計画等
特別用途地区


1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
北西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ

1.4km
(2)



①範囲 東    20 m、西    30 m、南    10 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    19.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
地区計画「青葉町団地地区」

基準方位北、8m市
交通

施設
新さっぽろ駅南方

1.4km
法令

規制
1低専
(50,80)
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
周辺は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも同様に推移すると予測する。地価動向は、
上昇の鈍化傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            92,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区の住宅地域。中でも、青葉町地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者
である。値頃感を求めて郊外部の地価は上昇してきたが、高騰化が進んだことと、建築費上昇により、価格上昇は頭打
ちの傾向にある。需要の中心は、規模が約200~300平米、土地総額は2千万~3千万円程度と見る。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、容積率の制約から、経済合理性のある賃貸経営の想定が困
難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地取引は自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されることが
一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌厚別 -12                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         95,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[ 99.0]
[101.5]
100
94,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           88,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金利上昇や建築費上昇等によって、価格上昇
に頭打ちの傾向が見られる。地価動向の転換
に関して注視が必要。


地域要因自体に特段の変動はないが、郊外部
は一般的要因の影響で、地価上昇が鈍化。



特にない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    -10.0
環境       +10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.0 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌厚別 -24 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 25K12
0T108
-111046
札幌市厚別区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地




1中専
27m高度地区
地区計画等
(60,200)
b 25K12
0T108
-591206
札幌市厚別区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西13.5m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(50,80)
c 25K12
0T108
-591209
札幌市厚別区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m私道、
中間画地




2低専
北側斜線高度地区
(50,80)
d 25K12
0T108
-591213
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
104,851  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

103,715 
100
[ 109.2]

94,977 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

96,400 
b (            
83,032  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

82,065 
100
[ 105.0]

78,157 

79,300 
c (            
139,846  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.5]

143,395 
100
[  98.0]

146,321 

149,000 
d (            
98,133  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

98,227 
100
[ 100.0]

98,227 

99,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      92,000 円/㎡]  



札幌厚別 -24 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
容積率や周辺環境を考慮すると、経済合理性のある賃貸建物を想定することは困難であり、貸家需要も見込み難
いため、収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌厚別 -24 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市厚別区青葉町八丁目755番108
4316000000807-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考