鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
札幌厚別 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 -15

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　仁

TEL.

鑑定評価額

33,500,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央１条７丁目５８８番２６４｢厚別中央１条７－１２－２９｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	新さっぽろ 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

新さっぽろ駅東方

600m

法令

規制

２中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、新さっぽろ駅周辺の再開発事業が実施されたエリアに近い立地性にあり、現況は戸建住宅が多いが
、その利便性の高さから、今後はアパートなど、収益物件の土地利用が漸次増加するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は厚別区、白石区内で地下鉄駅に徒歩圏内の住宅地域がその圏域である。需要者は住宅取得目的の市内居住
者、アパート等収益物件の利用を目的とした個人事業者、法人などが中心である。近隣地域は、新さっぽろ駅周辺の再
開発事業完了地区に近く、現況では戸建住宅が多いが、その利便性の高さから潜在的に収益物件としての土地需要は強
いものと見込まれ、地価動向も堅調である。更地取引の中心価格帯は、対象地と同規模で３千万円前後と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替性の強い取引事例から求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格も土
地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められたもの
と思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているが、住宅地につ
いては、金融資本市場の金利動向、建築費の
上昇等による購買意欲減退などに注意する必
要がある。

地域要因に大きな変化はないが、新さっぽろ
駅周辺の再開発事業完了エリアに近い立地性
にあって、土地需要は根強く、地価動向は堅
調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -111037	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -595039	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8m市道、北西8m、南東8m、三方路		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
c	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -591075	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、北西6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -595035	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東32m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
e	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -591072	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,506	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	161,895	100 [ 104.0]	155,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 151,694	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	154,597	100 [ 87.8]	176,079		184,000
c	(　 ) 196,926	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	191,487	100 [ 104.0]	184,122		192,000
d	(　 ) 209,821	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	209,201	100 [ 114.5]	182,708		191,000
e	(　 ) 184,258	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	184,803	100 [ 103.7]	178,209		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

札幌厚別 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,934,961	551,465	2,383,496	1,545,600	837,896	（　0.9742） 816,278	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	20,406,950 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.54	Ｗ2	153.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	12.1 m x 15.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（平均専有面積約３３㎡）各階２戸、計４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.54	86.8	66.42	1,581	105,010	1.0	105,010
							0.0	0
2～ 2	住宅	76.54	86.8	66.42	1,630	108,265	1.0	108,265
							0.0	0
～

～

～

計		153.08	86.8	132.84		213,275		213,275
								0

⑨年額支払賃料	213,275 円　×　12ヶ月　＝　 2,559,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 528,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,559,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 528,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 154,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,932,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	213,275 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,934,961 円　　　　（　 16,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,000 円	23,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	154,365 円	3,087,300　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,500 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,500 円	23,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,465 円　（　　　　　　 3,030 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 153.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,545,600 円（　　　　　 8,492 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,934,961 円
②総費用	551,465 円
③純収益　①－②	2,383,496 円
④建物等に帰属する純収益	1,545,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	837,896 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	816,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,406,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌厚別 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市厚別区厚別中央一条七丁目５８８番２６４	4316000021321-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌厚別 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 -15

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　姥澤　克文

TEL.

鑑定評価額

33,500,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央１条７丁目５８８番２６４｢厚別中央１条７－１２－２９｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	新さっぽろ 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

新さっぽろ駅東方

600m

法令

規制

２中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

割高感も出てきたが、新札幌駅徒歩圏と良好な交通・生活利便性から、今後も安定的に推移と予測。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内地下鉄駅及びＪＲ駅徒歩圏一円の住宅地域。需要者の中心は、自己使用目的の個人である。副都心
と言われる新札幌中心部に徒歩圏と良好な生活・交通利便性から上昇傾向にあったが、建築費を初めとする物価高騰に
加え、戸建住宅用地としての割高感から、昨年に比べやや需要は低下傾向となった。取引の中心となる価格帯は、規模
や建付地等の有無により異なるが、５５坪程度の土地で総額で３，４００万円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は副都心新札幌中心部周辺の地域から選択したもので、
近時の上昇傾向にある地域特性を表している。一方収益価格は、低層階の共同住宅を想定したが、上向きにある価格に
対して賃料の遅効性があり、やや低位に試算された。以上から、収益価格を参考に、最近の市場性を反映した比準価格
を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

造成後５０年以上経過した郊外の旧造成地に
おいては、交通・生活利便性の良好な都心に
比べ老齢化の進行もあり、需要は大きく低下
している。

地下鉄駅徒歩圏の戸建住宅地域であるが、割
高感もあり、昨年より上昇率は低下。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -111037	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -591064	札幌市厚別区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -111022	札幌市厚別区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区地区計画等 (50,80)
d	２５Ｋ１２０Ｔ１０８ -591203	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、北東8m、角地		１低専北側斜線高度地区地区計画等 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,506	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	161,895	100 [ 101.0]	160,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 179,193	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	183,651	100 [ 100.0]	183,651		192,000
c	(　 ) 118,710	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	118,125	100 [ 83.3]	141,807		148,000
d	(　 ) 172,074	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	164,388	100 [ 90.2]	182,248		190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

札幌厚別 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,262,880	706,637	2,556,243	1,713,600	842,643	（　0.9742） 820,903	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	20,522,575 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.05	Ｗ2	170.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	12.1 m x 15.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の共同住宅で、各階２戸、計４戸（１ＬＤＫ・平均専有面積約３６㎡）を想定。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.05	85.7	72.90	1,550	112,995	1.0	112,995
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.05	85.7	72.90	1,570	114,453	1.0	114,453
							0.0	0
～

～

～

計		170.10	85.7	145.80		227,448		227,448
								0

⑨年額支払賃料	227,448 円　×　12ヶ月　＝　 2,729,376 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 145.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 174,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 528,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,904,336 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 528,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 171,617 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,260,719 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,262,880 円　　　　（　 17,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	25,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	274,587 円	3,432,336　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,250 円	25,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 706,637 円　（　　　　　　 3,883 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 170.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,713,600 円（　　　　　 9,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,262,880 円
②総費用	706,637 円
③純収益　①－②	2,556,243 円
④建物等に帰属する純収益	1,713,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	842,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	820,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,522,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌厚別 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市厚別区厚別中央一条七丁目５８８番２６４	4316000021321-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考