令和7年1月15日　提出 札幌厚別 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別西２条５丁目３４番２ ｢厚別西２条５－１－２３｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 厚別 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 厚別駅北東方 850m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 駅まで徒歩１１分程度と比較的交通利便性は良いが、旧造成地に対する選好性の低下から、横這いないし若干の 弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内及び周辺市町村一円の住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺市町村に所在する戸建住宅目的 の個人である。地域は厚別駅を最寄駅とする既成住宅地域で、駅徒歩圏にあるが、新造成地に比べ造成の程度が劣り、 加えて建築費や物価高騰から、ここ数年の価格上昇の勢いは減少し、需要は大きく低下している。中心となる価格帯は 、８０坪程度の土地で総額で２，５００万円以下が取引の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は第１種低層住居専用地域内あり、自己使用目的の戸建住宅が需要の中心で、賃料水準が低く、投資採算性に 見合う賃料を反映できないため、収益還元法は適用しなかった。以上より、本件は代表標準地からの検討結果を重視し 、厚別西の事例と他事例を相互に勘案し試算された比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [104.5] 100 [ 88.3] [101.5] 100 90,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造成後５０年以上経過した郊外の旧造成地に おいては、交通・生活利便性の良好な都心に 比べ老齢化の進行もあり、需要は大きく低下 している。 建築費や物価高騰に加え、割高感から需要は 低迷。　 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％