別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
札幌厚別 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -2 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 姥澤 克文   TEL.
鑑定評価額 19,100,000 円  1㎡当たりの価格 63,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
51,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市厚別区もみじ台西7丁目3番3
「もみじ台西7-3-3」
②地積
 (㎡)
300  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
北側斜線高度地区
地区計画等


1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ

2.2km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    10 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
新さっぽろ駅南東方

2.2km
法令

規制
1低専
(40,80)
北側斜線高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
高齢化の進展から小中学校の統合もあり、住宅地に対する需要は低下と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内及び周辺市町村一円の住宅地域。需要者の中心は、市内及び周辺市町村に在住する自用の住宅
取得目的の個人である。地域は交通・生活利便性の劣る郊外の造成後50年以上経過した環境にあり、老齢化の進行や
建築費及び物価の高騰から、相対的地位は大きく低下。また地区計画で分割できない土地が多く、総額が嵩み需要はさ
らに低迷している。中心となる価格帯は、100坪程度の土地で総額で2,000万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は第1種低層住居専用地域内あり、自己使用目的の戸建住宅が需要の中心で、転勤等による賃貸は散見される
が、賃料水準が低く投資採算性に見合う賃料を反映できないため、収益還元法は適用しなかった。以上より、周辺の標
準地からの動向を踏まえ、市場性を反映する最近の新しい事例とやや古い事例を相互的に関連づけ求められた比準価格
を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           63,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
造成後50年以上経過した郊外の旧造成地に
おいては、交通・生活利便性の良好な都心に
比べ老齢化の進行もあり、需要は大きく低下
している。

交通利便性に比べ割高感が強く、新築及び中
古の住宅用地に対する需要は低下。



特にない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌厚別 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 25K12
0T108
-591007
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南18m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(40,80)
b 25K12
0T108
-111052
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西8m市道、
北西14m、
角地



1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(50,80)
c 25K12
0T108
-111001
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 東16m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(40,80)
d 25K12
0T108
-591201
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 西12m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
e 25K12
0T108
-591025
札幌市厚別区

建付


  
(           ) 
長方形 南東8m市道、
中間画地




1低専
高さの制限10m
特別用途地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,131  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

57,068 
100
[ 108.0]

52,841 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

53,600 
b (            
57,189  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.7]

52,612 
100
[ 100.0]

52,612 

53,400 
c (            
75,208  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

73,017 
100
[ 107.0]

68,240 

69,300 
d (            
66,434  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

65,660 
100
[ 106.0]

61,943 

62,900 
e (            
65,789  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

62,956 
100
[ 100.0]

62,956 

63,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,500 円/㎡]  



札幌厚別 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域である。転勤等の事情で賃貸されるケー
スは散見されるが、賃料水準は低く、収益性が見込めない。このため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌厚別 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市厚別区もみじ台西七丁目3番3
4316000008733-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
札幌厚別 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -2 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 吉田 仁   TEL.
鑑定評価額 19,100,000 円  1㎡当たりの価格 63,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
51,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市厚別区もみじ台西7丁目3番3
「もみじ台西7-3-3」
②地積
 (㎡)
300  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
北側斜線高度地区
地区計画等


1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ

2.2km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    10 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北、8m市
交通

施設
新さっぽろ駅南東方

2.2km
法令

規制
1低専
(40,80)
北側斜線高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域も含めて、もみじ台地区は住民の高齢化が進んでおり、市民の選好性は稍々弱い状況、建築費の上昇な
どから購買意欲の減退も見られるが、将来的にも現状の土地利用を継続して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、厚別区内の郊外住宅地域一円の範囲内である。需要者の中心は、戸建住宅を目的とした札幌市内の居住
者が主である。都心や主要交通機関から距離のある立地性及び住民の高齢化などから市民の選好性は稍々弱い状況、一
時、土地価格の値頃感が着目されたが、近時の地価動向は横這い傾向となっている。需要の中心価格帯は、更地総額で
概ね1800万円から1900万円前後と見込まれる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を
反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は第1種低層住居専用地域であるところから収益物件の立地
には馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           63,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復しているが、住宅地につ
いては、金融資本市場の金利動向、建築費の
上昇等による購買意欲減退などに注意する必
要がある。

地域要因に大きな変動はなく、他郊外エリア
の地価上昇の落ち着きから、周辺もみじ台地
区の値頃感は減退しており、地価動向は横這
い傾向にある。

個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌厚別 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 25K12
0T108
-591001
札幌市厚別区

建付


  
(           ) 
長方形 南西16m市道、
中間画地




1低専
高さの制限10m
特別用途地区
(40,80)
b 25K12
0T108
-111001
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 東16m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(40,80)
c 25K12
0T108
-591007
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南18m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(40,80)
d 25K12
0T108
-111003
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 北西16m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
74,427  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

71,436 
100
[ 112.3]

63,612 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

64,600 
b (            
75,208  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

73,017 
100
[ 110.1]

66,319 

67,300 
c (            
60,131  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

57,068 
100
[  93.6]

60,970 

61,900 
d (            
47,388  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

46,828 
100
[  79.0]

59,276 

60,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境      +8.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境      +8.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -5.0 環境     -20.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,500 円/㎡]  



札幌厚別 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主とした一般住宅地域で、第1種低層住居専用地域に指定されて収益物件の立地に馴染まない地域的
実情から適用することができなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌厚別 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市厚別区もみじ台西七丁目3番3
4316000008733-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考