令和7年1月14日　提出 札幌西 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 9-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 288,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒１３条１３丁目１０２０番１６外 ｢発寒１３条１３－４－４０｣ ②地積 　(㎡) 6,700   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北東20m道道、北西側道 水道、ガス、下水 発寒 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     6,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 発寒鉄工団地 街 路 ２０ｍ道道 交通 施設 発寒駅北東方 1.1km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性に優れる市内では大規模な工業団地として当面現状を維持して推移すると予測する。流通系企業をは じめ工業用地需要が強いことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内幹線街路沿いの工業地域一円であり、特に発寒工業団地周辺地域と関連が深い。主たる需要者は、比 較的大規模な工業用地を必要とする道内外の企業、法人である。高速道路のインターから近く利便性に優れることから 流通系企業の立地が進んでおり、周辺では複数の物流センターが順次稼働を開始している。需要の中心となる市場価格 帯は、規模、売買当事者等により取引価格の幅が広く、把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。近隣地域及びその周辺においては自用目的の工場がほとんどで、賃貸工場はほぼ見られ ず、賃料等の資料収集が困難なことから、収益還元法の適用を断念した。比準価格は実際に取引された事例との比較に よって試算されたものであり、実証的で説得力に優れ信頼性が高い。よって、本件においては比準価格を採用し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流系企業等の用地需要が依然として強く、 市内工業地の需給は逼迫傾向にあり、価格は 上昇している。 周辺地域内における空き区画はほぼないとみ られ、取引件数は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.3 ％  ％