鑑定評価書

令和7年1月12日　提出
札幌西 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-14

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　林　誠

TEL.

鑑定評価額

200,000,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒６条西１０丁目４４９番１４外｢八軒６条西１０－１－７｣				②地積　(㎡)	1,922 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:3	店舗、事務所兼工場ＲＣ2	中規模の店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西20m道道	水道、ガス、下水	発寒南 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 170 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

沿道関連店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 73.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

発寒南駅北東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

西区有数の幹線街路であり、交通量が多く視認性も良好な下手稲通沿いの路線商業地域である。希少性が高く、
根強い需要があり、今後も地価は堅調に推移していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内沿道型の商業用地が存する圏域で、幅広い利用可能性を有することから、その範囲は西区内を中心に
広域的になるものと把握される。幹線沿いの業務用地における取引は減少しているものの、その希少性から潜在的な需
要は底堅いものと見られる。需要の中心は主として各種店舗、営業所等の経営者で、道外からも参入が見られる。付近
は大小の画地と各種用途が混在しており、取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地の取引事例が少なく、幹線沿いの事例を広域的に採用した。比準価格は収益性により取引が成立したと判断
される事例から求めており、市場性を反映した価格である。収益価格が低位に得られたのは、地価上昇に対する賃料の
遅行性や、建築費高騰の影響から、元本価格に見合った賃料が得られていないためと思料される。従って比準価格を標
準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 128,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.8]

[100.0]
100

96,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性良好な地域を中心に市内不動産需要は
概ね堅調であるが、建築費高騰や人手不足、
金融政策の今後の動向等に留意が必要である
。

店舗、事務所等が混在する下手稲通沿いの路
線商業地域で、その希少性から需要に比して
供給は限定的であり、地価は概ね堅調に推移
すると予測。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１２７１１０７ -115004	札幌市西区		更地	（　）	不整形	北東20m道道、北西8m、角地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (100,200)
b	１２５１２７１１０７ -115003	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北東20m道道、中間画地		近商特別用途地区３３ｍ高度地区 (90,200)
c	１２５１２５１１０７ -115001	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	東18.2m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
d	１２５１２７１１０７ -597004	札幌市西区		更地	（　）	台形	北西50m国道、中間画地		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	121,369	100 [ 119.6]	101,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 109,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,271	100 [ 118.8]	91,979		92,000
c	(　 ) 136,183	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,409	100 [ 117.4]	117,043		117,000
d	(　 ) 84,674	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	87,093	100 [ 81.6]	106,732		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

札幌西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,493,461	4,425,548	16,067,913	10,659,600	5,408,313	（　0.9435） 5,102,743	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	130,839,564 円　　　　（　 68,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	540.00	Ｓ2	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,922 ㎡	26.0 m x 73.0 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗を想定。敷地内無料駐車場４８台分を想定した。

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	540.00	80.6	435.24	2,130	927,061	3.0	2,781,183
							0.0	0
2～ 2	店舗	540.00	80.6	435.24	1,990	866,128	3.0	2,598,384
							0.0	0
～

～

～

計		1,080.00	80.6	870.48		1,793,189		5,379,567
								0

⑨年額支払賃料	1,793,189 円　×　12ヶ月　＝　 21,518,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 870.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,518,268 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,075,913 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,442,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,379,567 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,493,461 円　　　　（　 10,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,135 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,000 円	162,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	645,548 円	21,518,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,593,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,425,548 円　（　　　　　　 2,303 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,659,600 円（　　　　　 5,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,493,461 円
②総費用	4,425,548 円
③純収益　①－②	16,067,913 円
④建物等に帰属する純収益	10,659,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,408,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,102,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,839,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌西 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市西区八軒六条西十丁目４４９番１４	4313000057720-0000
2	札幌市西区八軒六条西十丁目４４９番１５	4313000057721-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
札幌西 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-14

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

TEL.

鑑定評価額

198,000,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒６条西１０丁目４４９番１４外｢八軒６条西１０－１－７｣				②地積　(㎡)	1,922 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:3	店舗、事務所兼工場ＲＣ2	中規模の店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西20m道道	水道、ガス、下水	発寒南 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 170 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

沿道関連店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 73.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

発寒南駅北東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

自動車販売店の他店舗、規模の大きい事業所等が建ち並ぶ主要幹線道路沿いの路線商業地で、今後も現状の環境
が維持され、堅調な不動産投資需要を背景に今後も地価は安定的で緩やかな上昇傾向を継続すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区及び周辺の幹線街路沿いの路線商業地一円である。需要者の中心は沿道サービス型の企業で各種小売
店舗経営者や郊外型店舗事業者等である。標準地に接面する下手稲通りは別名銭函運河線とも呼ばれ、車両の多く通る
幹線道路で、大小の沿道サービス型の店舗が見受けられる。土地の需要に極端な衰えはないが、建築資材の高騰より建
築の手控え等から土地取引は減少し、前年ほどの上昇率は見込めないものの、安定的な上昇傾向を示している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は下手稲通の沿線で、工場、自動車の営業所、店舗等が見受けられ繁華性は普通程度ある。商業地の収益価格
は不動産に帰属する収益に着目した価格を重視するべき価格であるが、想定要素も多く、また近年は建築資材・人件費
の高騰で建築費に見合った賃料が期待出来ない点など信頼性に限界がある。鑑定評価額の決定では、市場の実態を反映
した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 128,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[127.3]

[100.0]
100

103,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北海道新幹線の開業延期、建築費及び人件費
の高騰など、不動産需要を左右し不動産価格
にも影響が生じる可能性に留意する必要があ
る。

地域要因に大きな変動は見当たらなく取引価
格も安定している。一般的要因を反映して、
不動産需要は緩やかな上昇に転換している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１２７１１０７ -115003	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北東20m道道、中間画地		近商特別用途地区３３ｍ高度地区 (90,200)
b	１２５１２７１１０７ -595002	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北東20m道道、中間画地		近商特別用途地区３３ｍ高度地区 (90,200)
c	１２５１２７１１０７ -597001	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		準工３３ｍ (60,200)
d	１２５１２７１１０７ -591011	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２中専１８ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,271	100 [ 103.0]	106,088	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 109,276	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,385	100 [ 103.0]	106,199		106,000
c	(　 ) 93,360	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	92,440	100 [ 94.0]	98,340		98,300
d	(　 ) 105,180	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	103,936	100 [ 94.9]	109,522		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

札幌西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,309,227	4,742,493	16,566,734	11,189,000	5,377,734	（　0.9402） 5,056,146	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	129,644,769 円　　　　（　 67,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	540.00	Ｓ2	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,922 ㎡	26.0 m x 73.0 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗を想定。敷地内無料駐車場４８台分を想定した。

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	540.00	80.6	435.24	2,294	998,441	3.0	2,995,323
							0.0	0
2～ 2	店舗	540.00	80.6	435.24	1,990	866,128	3.0	2,598,384
							0.0	0
～

～

～

計		1,080.00	80.6	870.48		1,864,569		5,593,707
								0

⑨年額支払賃料	1,864,569 円　×　12ヶ月　＝　 22,374,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 870.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,374,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,118,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,256,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,593,707 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,309,227 円　　　　（　 11,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	501,000 円	167,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	894,993 円	22,374,828　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,593,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,742,493 円　（　　　　　　 2,467 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9402

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,189,000 円（　　　　　 5,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,309,227 円
②総費用	4,742,493 円
③純収益　①－②	16,566,734 円
④建物等に帰属する純収益	11,189,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,377,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,056,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,644,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌西 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市西区八軒六条西十丁目４４９番１４	4313000057720-0000
2	札幌市西区八軒六条西十丁目４４９番１５	4313000057721-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考