鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
札幌西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-8

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　流田　有啓

TEL.

鑑定評価額

36,300,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒５条西４丁目８７番１６｢八軒５条西４－１－４１｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域	北東20m道道	水道、ガス、下水	琴似 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.3 ｍ、奥行　約　　 19.6 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

琴似駅北東方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の地域変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。近隣は交通量が多い下手稲通沿に位
置し、大型店舗も多く立地し、背後の住宅地からの集客も見込めることから、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

３階建の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として、下手稲通、北五条手稲通等の周辺でＪＲ駅にも比較的近い路線商業地であると判断する。需要
者は背後の住宅地居住者等を顧客とする店舗、沿道サービス等の店舗経営を目的とする法人等が中心で、全国系の事業
者も見られる。周辺は比較的交通量が多く沿線に各種店舗等が建ち並ぶ。地価は、近年の需給動向から上昇傾向となっ
ている。需要の中心は㎡単価で１３万～１５万円程度で、総額は用途・規模により様々で特定はし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり比準価格、収益価格が求められた。収益価格は、商業地等において重視すべき価格であるが、周辺は下手
稲通沿いであるものの小規模店舗も多く、本件は地域性から店舗と共同住宅の複合建物を想定した価格であり、商業地
としての成熟度がやや弱いため低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標
準地からの規準価格を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 128,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[100.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

概して低金利状態は続いており、建築費の高
騰、労働供給の不足など不動産を取り巻く一
般的要因は刻々と変化しているが需要は安定
している。

特段の変動要因はないが、一般的要因の影響
も相俟って、下手稲通沿い商業地である当該
地域においても、地価の上昇傾向がみられる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１２７１１０７ -115001	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北東20m道道、中間画地		近商特別用途地区３３ｍ高度地区 (90,200)
b	１２５１２６１１０７ -595006	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西22m道道、北東0m、角地		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
c	１２５１２５１１０７ -111035	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２５１３１１１０７ -595007	札幌市西区		建付地	（　）	正方形	北東20m道道、南東8m、角地		近商２７ｍ高度地区 (90,200)
e	１２５１３１１１０７ -595012	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東27m市道、、南東4m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,290	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,290	100 [ 86.3]	126,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 120,341	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	114,954	100 [ 90.4]	127,162		127,000
c	(　 ) 124,622	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	119,613	100 [ 79.1]	151,217		151,000
d	(　 ) 151,142	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	150,555	100 [ 108.0]	139,403		139,000
e	(　 ) 130,901	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	134,177	100 [ 113.6]	118,114		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

札幌西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,473,337	1,348,919	5,124,418	4,308,360	816,058	（　0.9410） 767,911	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	20,208,184 円　　　　（　 77,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.00	Ｓ3	396.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.3 m x 19.6 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階共同住宅で２ＬＤＫ（約５７㎡）、各階２戸、総戸数４戸を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	86.7	114.44	2,105	240,896	3.0	722,688
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	132.00	86.7	114.44	1,250	143,050	1.0	143,050
							0.0	0
～

～

～

計		396.00	86.7	343.32		526,996		1,008,788
								0

⑨年額支払賃料	526,996 円　×　12ヶ月　＝　 6,323,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,323,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 340,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,463,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,008,788 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,583 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,473,337 円　　　　（　 24,802 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,110 円/㎡　月額支払賃料（　 2,105 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	322,000 円	64,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	204,119 円	6,803,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 547,400 円	64,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,800 円	64,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,400 円	64,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,348,919 円　（　　　　　　 5,168 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,308,360 円（　　　　　 16,507 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,473,337 円
②総費用	1,348,919 円
③純収益　①－②	5,124,418 円
④建物等に帰属する純収益	4,308,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	816,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	767,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,208,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌西 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市西区八軒五条西四丁目８７番１６	4313000047353-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
札幌西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-8

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

TEL.

鑑定評価額

36,300,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒５条西４丁目８７番１６｢八軒５条西４－１－４１｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域	北東20m道道	水道、ガス、下水	琴似 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

琴似駅北東方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

下手稲通沿線で店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。昔からの潜在的な不動産投資需要を
背景に今後は緩やかな地価の上昇傾向が予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区及び周辺の幹線街路沿いの路線商業地一円である。需要者の中心は沿道サービス型の企業で各種小売
店舗経営者や郊外型店舗事業者等である。標準地に接面する下手稲通りは別名銭函運河線とも呼ばれ、車両の多く通る
幹線道路で、大小のロードサービスの店舗が見受けられる。土地の需要に極端な衰えはないが、建築資材の高騰より建
築の手控え等から土地取引は減少し、前年ほどの上昇率は見込めないが、安定的な上昇傾向を示している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の存する下手稲通沿線の商業地域で店舗・事務所・マンションなどが見受けられ繁華性もある。収益価格は、建
築資材及び人件費の上昇に見合った賃料の値上げが困難で収益価格は低位に求められた。比準価格は代替競争関係にあ
る現実的な取引事例より試算しており客観的な価格である。鑑定評価額の決定には、経済価値を適正に反映した比準価
格を重視し、収益価格を参酌の上、単価と総額の適否及び代表標準地との検討を行い上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 128,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[ 93.9]

[100.0]
100

139,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の住宅投資は低金利の後押しもあって堅
調に推移していたが、建築資材及び人件費の
高騰など不動産需要への影響が今後懸念され
る。

地域要因に大きな変動は見当たらなく取引価
格も安定している。一般的要因を反映して、
不動産需要は緩やかな上昇に転換している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１２５１１０７ -115001	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	東18.2m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
b	１２５１２７１１０７ -591017	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専２７ｍ (60,200)
c	１２５１２５１１０７ -111006	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東7.2m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２５１２５１１０７ -111013	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,183	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,409	100 [ 102.0]	134,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 139,725	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	133,708	100 [ 94.0]	142,243		142,000
c	(　 ) 155,533	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	149,877	100 [ 99.6]	150,479		150,000
d	(　 ) 132,229	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	131,057	100 [ 93.8]	139,720		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

札幌西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,103,654	1,543,640	5,560,014	4,661,280	898,734	（　0.9410） 845,709	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	22,255,500 円　　　　（　 85,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.00	Ｓ3	396.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.3 m x 19.6 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から１階フロア貸し店舗、２・３階を共同住宅、２ＬＤＫ、平均専有面積約５７㎡総戸数４戸、駐車場４台を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	86.7	114.50	2,145	245,603	3.0	736,809
							0.0	0
2～ 3	住宅	132.00	86.7	114.50	1,470	168,315	1.0	168,315
							0.0	0
～

～

～

計		396.00	86.7	343.50		582,233		1,073,439
								0

⑨年額支払賃料	582,233 円　×　12ヶ月　＝　 6,986,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,986,796 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 373,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,093,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,073,439 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,103,654 円　　　　（　 27,217 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,145 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,000 円	70,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	373,340 円	7,466,796　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 596,700 円	70,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,543,640 円　（　　　　　　 5,914 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,200,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0664	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,661,280 円（　　　　　 17,859 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,103,654 円
②総費用	1,543,640 円
③純収益　①－②	5,560,014 円
④建物等に帰属する純収益	4,661,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	898,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	845,709 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,255,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌西 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市西区八軒五条西四丁目８７番１６	4313000047353-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考