別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
札幌西 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-6 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.
鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 326,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外
｢八軒１条西１－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 359  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ8		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南東18m道道、南西側道 水道、ガス、下水 琴似

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昨年１２月に「琴似本通地区
地区計画」が決定された。		 街

路		 １８ｍ道道 交通

施設		 琴似駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ琴似駅北側の道道沿いの商業地域である。琴似本通地区地区計画区域内で、利便性が良好であることから、
建替え等の進捗に伴い、現状を基調に副都心の一角として成熟していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、琴似・八軒地区の商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、ＪＲ琴似駅が最寄り駅、か
つ、幹線沿いの商業地域である。需要者は、低層階を店舗や事務所、中層階を住宅とした収益物件の開発業者及び不動
産投資家が中心である。琴似本通地区地区計画区域内で、今後も副都心商業地として需要は底堅いものと予測される。
主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得
力を有する。一方、収益価格は最近の地価上昇や建築費高騰の影響から、現時点における元本価格に見合った賃料が得
られていないため、低位に試算された。以上より、最近の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参
考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    460,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[160.0]		 [106.0]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性良好な地域を中心に市内不動産需要は
概ね堅調であるが、建築費高騰や人手不足、
金融政策の今後の動向等に留意が必要である
。

ＪＲ琴似駅徒歩圏内の利便性に優れた商業地
で、今後も地区計画による建替え等が期待さ
れ、地価は底堅いものと思料される。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
７１１０７
-115002		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m道道、
南西25m、
角地
商業
地区計画等
６０ｍ高度地区
(100,400)
b １２５１４
７１１０７
-115001		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２５１２
５１１０７
-115005		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東8m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
d １２５１２
５１１０７
-117008		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m道道、
北西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e １２５１２
５１１０７
-115004		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
南東5.5m、
角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,198  		 100
[ 150.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 107.8]
382,164 		 100
[ 111.0]
344,292 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
365,000 
b (　           ) 
252,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
267,245 		 100
[  99.8]
267,781 
284,000 
c (　           ) 
233,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,714 		 100
[  75.7]
310,058 
329,000 
d (　           ) 
199,257  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
194,034 		 100
[  54.5]
356,026 
377,000 
e (　           ) 
187,108  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
183,293 		 100
[  61.7]
297,071 
315,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 競売

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



札幌西 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,265,978 
6,240,126 
19,025,852 
15,842,400 
3,183,452 		 （　0.9514）
3,028,736 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     79,703,579 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 172.00 ＲＣ8 1,376.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   359 ㎡     13.8 m x   22.7 m  前面道路：道道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階が事務所、３～８階が共同住宅（１Ｒ×２４戸、平均専有面積約３４㎡）、駐車場１０台を想定 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
172.00 
79.7 
137.00 
2,730 
374,010 		 6.0  2,244,060 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
172.00 
79.7 
137.00 
2,100 
287,700 		 3.0  863,100 
0.0  0 

 3～ 8		 住宅
172.00 
79.7 
137.00 
1,750 
239,750 		 1.0  239,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,376.00 
79.7 
1,096.00 

2,100,210 		 4,545,660 
0 
⑨年額支払賃料      2,100,210 円　×　12ヶ月　＝　      25,202,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,096.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,202,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     1,299,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,222,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,545,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,265,978 円　　　　（　        70,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,744 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,730 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,104,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,326,126 円  　　　       26,522,520　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      912,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,346,000 円  　　　　    276,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,240,126 円　（　　　　　　        17,382 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 276,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,376.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,842,400 円  
（　　　　　        44,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,265,978 円      
②総費用 6,240,126 円      
③純収益　①－② 19,025,852 円      
④建物等に帰属する純収益 15,842,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,183,452 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,028,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,703,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区八軒一条西一丁目４６番１
 4313000043211-0000
2 　札幌市西区八軒一条西一丁目４６番４
 4313000043214-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
札幌西 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-6 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 326,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外
｢八軒１条西１－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 359  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
６０ｍ高度地区

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ8		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南東18m道道、南西側道 水道、ガス、下水 琴似

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和４年１２月に「琴似本通
地区地区計画」が決定された		 街

路		 １８ｍ道道 交通

施設		 琴似駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ琴似駅から至近で商業性が優位で店舗・事務所・マンションなどが見受けられる。地区計画も収益性が十分
期待出来る地域で、不動産需要は極めて強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線道路に接面する商業地域一円を圏域とした。需要者の中心は、事業用建物の所有を目的とする道内
外の事業者・法人等と考えられる。当該地域はＪＲ琴似駅の北側で「琴似本通地区地区計画」の区域である。土地の利
用方針は土地の合理的かつ健全な高度利用の促進で、容積率の最高限度も変更になり、開発業者等の積極的な市場参加
も考量される。中心的価格は土地面積、建物の用途・規模が一様でないため見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する地域はＪＲ琴似駅から至近で商業性が優位で店舗・事務所・マンションなどが見受けられる。収益価格
は、土地価格の上昇・建築単価等の上昇に対し賃料の遅効性から即時の値上げが困難で収益価格は低位に求められた。
比準価格は代替競争関係にある現実的な取引事例より試算しており客観的な価格である。鑑定評価額の決定には、経済
価値を適正に反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を行い上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    460,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[163.0]		 [106.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の不動産投資は低金利の後押しもあって
堅調に推移していたが、建築資材及び人件費
の高騰など不動産需要への影響が今後懸念さ
れる。

ＪＲ琴似駅徒歩可能圏の利便性良好な商業地
で、地区計画による土地需要は安定的である
が、一般的要因を受け、地価は緩やかな上昇
に転換している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１２
５１１０７
-115006		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２５１４
７１１０７
-595303		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
c １２５１４
７１１０７
-595503		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東11.5m市
道、中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
d １２５１２
５１１０７
-595001		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m道道、
南東8m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
221,406 		 100
[  76.7]
288,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
306,000 
b (　           ) 
172,117  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
259,651 		 100
[  87.6]
296,405 
314,000 
c (　           ) 
338,094  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.0]
317,334 		 100
[  93.1]
340,853 
361,000 
d (　           ) 
153,190  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  91.7]
225,943 		 100
[  84.6]
267,072 
283,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



札幌西 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,080,031 
5,261,397 
18,818,634 
15,599,900 
3,218,734 		 （　0.9514）
3,062,304 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     80,586,947 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 172.00 ＲＣ8 1,376.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
６０ｍ高度地区		 100 ％   400 ％   400 ％   359 ㎡     13.8 m x   22.7 m  前面道路：道道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用から１階部分貸し店舗、２階部分貸し事務所、３～８階を共同住宅、１ＤＫ、平均専有面積約３４㎡、各階４戸を想定。 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
172.00 
79.7 
137.00 
2,826 
387,162 		 6.0  2,322,972 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
172.00 
79.7 
137.00 
2,200 
301,400 		 6.0  1,808,400 
0.0  0 

 3～ 8		 住宅
172.00 
79.7 
137.00 
1,620 
221,940 		 1.0  221,940 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,376.00 
79.7 
1,096.00 

2,020,202 		 5,463,012 
0 
⑨年額支払賃料      2,020,202 円　×　12ヶ月　＝　      24,242,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,096.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,242,424 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,533,745 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,028,679 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,463,012 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,352 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,080,031 円　　　　（　        67,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,826 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,285,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,022,497 円  　　　       25,562,424　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      255,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,184,500 円  　　　　    257,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,261,397 円　（　　　　　　        14,656 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 257,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　   1,376.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,599,900 円  
（　　　　　        43,454 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,080,031 円      
②総費用 5,261,397 円      
③純収益　①－② 18,818,634 円      
④建物等に帰属する純収益 15,599,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,218,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,062,304 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,530 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,586,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区八軒一条西一丁目４６番１
 4313000043211-0000
2 　札幌市西区八軒一条西一丁目４６番４
 4313000043214-0000
3 　
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7 　
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備考