別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌西 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.
鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区西野２条３丁目６５番５
｢西野２条３－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,200)

1:2		 店舗

Ｓ2		 店舗等が建ち並ぶ幹
線道路沿いの商業地
域		 南東22m市道 水道、ガス、下水 発寒南

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  21.9 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 発寒南駅南西方

900m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は新琴似通沿いに位置し、比較的交通量が多いエリアにある。地域要因に特段の変動はなく、今後とも幹線
沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域として現状を維持すると予測。当面の地価は安定傾向で推移と判断。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区内の幹線道路沿いの商業地域である。中心となる需要者は、背後住宅地域の居住者等を対象とした
小売店舗、事業所等としての利用目的を有する中小法人又は個人事業者である。街路条件が良く、近隣には中規模スー
パーもあることなどから、西野地区内では繁華性が高い商業地域で、商業地需要は堅調と見られる。需要の中心となる
市場価格帯は、土地単価１５万円／㎡前後、総額では規模、用途等により幅が広く、判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり、比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引との比較によって求められたものであり、実証
的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は、収益性を反映する価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、建築費の高騰もあって低位に試算された。自用の取引が中心であることから、比準価格を重視し、収
益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内宅地需要は引き続き堅調、駅徒歩圏から
郊外地区まで概ね地価は安定傾向にあるが、
今後は建築費の高騰・貸出金利変動等の影響
が注視される。

新琴似通沿い商業地域で、商業床需要・マン
ション用地の実需が多く、当面は同様な地域
特性で推移と判断、一般的要因もあり地価は
安定傾向と予測。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１３
１１１０７
-595003		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m道道、
北西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
b １２５１３
１１１０７
-595007		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東20m道道、
南東8m、角地
近商
２７ｍ高度地区
(90,200)
c １２５１３
１１１０７
-595011		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東27m市道、
北西8m、
南東12m、
南西8m、
四方路
近商
４５ｍ高度地区
(80,300)
d １２５１３
１１１０７
-115004		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東27m道道、
南西8m、
二方路
近商
２７ｍ高度地区
(100,200)
e １２５１２
６１１０７
-595006		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m道道、
北東0m、角地
近商
１８ｍ高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,626  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 107.0]
160,870 		 100
[ 100.0]
160,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
151,142  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
150,555 		 100
[ 100.0]
150,555 
151,000 
c (　           ) 
182,297  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
176,736 		 100
[ 115.8]
152,622 
153,000 
d (　           ) 
182,241  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
176,108 		 100
[ 121.0]
145,544 
146,000 
e (　           ) 
120,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
114,954 		 100
[  81.0]
141,919 
142,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



札幌西 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,355,971 
1,887,976 
6,467,995 
5,320,320 
1,147,675 		 （　0.9443）
1,083,750 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     28,519,737 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 165.00 Ｓ3 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   278 ㎡     12.7 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗（フロア貸し）、２階～３階が事務所（フロア貸し）、駐車場３台を想定。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
89.4 
147.50 
2,070 
305,325 		 3.0  915,975 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
165.00 
89.4 
147.50 
1,473 
217,268 		 2.0  434,536 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
165.00 
89.4 
147.50 
1,320 
194,700 		 2.0  389,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
89.4 
442.50 

717,293 		 1,739,911 
0 
⑨年額支払賃料        717,293 円　×　12ヶ月　＝　       8,607,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     442.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,607,516 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       627,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,339,790 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,739,911 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,181 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,355,971 円　　　　（　        30,057 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２６５
１０７
　　　　-595012		 1,444  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,520 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,473 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１２６５
１０７
　　　　-595008		 1,298  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,409 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,800 円  　　　　     81,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 448,376 円  　　　        8,967,516　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      338,000 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      693,600 円  　　　　     81,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,887,976 円　（　　　　　　         6,791 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,320,320 円  
（　　　　　        19,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,355,971 円      
②総費用 1,887,976 円      
③純収益　①－② 6,467,995 円      
④建物等に帰属する純収益 5,320,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,147,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,083,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,519,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区西野二条三丁目６５番５
 4313000041919-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
札幌西 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.
鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区西野２条３丁目６５番５
｢西野２条３－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,200)

1:2		 店舗

Ｓ2		 店舗等が建ち並ぶ幹
線道路沿いの商業地
域		 南東22m市道 水道、ガス、下水 発寒南

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  21.9 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 発寒南駅南西方

900m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ幹線道路（手稲左股通）沿いの商業地域であり、背後住宅地等からの集客も見込まれ、地価水
準は今後も堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区内に所在する路線商業地域の圏域である。需要者の中心は地元に地縁性を持つ法人及び道内外の法
人等と把握される。低層店舗やロードサイド店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、背後住宅地等からの集客も見込ま
れ、地価水準は堅調に推移するものと予測される。商業地域は利用規模・用途等により幅があるが、需要の中心価格帯
は、８５坪程度の土地で概ね４，１００万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの路線商業地域に所在し、取引においては自用店舗等の取引のほか、収益目的での取引も見られるが、土
地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位に試算された。
試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量し、不動産市況や地元精通者意見も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性良好な地域を中心に市内不動産需要は
概ね堅調であるが、建築費高騰や人手不足、
金融政策の今後の動向等に留意が必要である
。

古くからの路線商業地域であり、背後住宅地
等からの集客も見込まれ、地価は概ね堅調に
推移すると予測。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１２
６１１０７
-595006		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m道道、
北東0m、角地
近商
１８ｍ高度地区
(90,200)
b １２５１３
１１１０７
-115004		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東27m道道、
南西8m、
二方路
近商
高度地区27m
(100,200)
c １２５１３
１１１０７
-597003		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m道道、
北西8m、
南東6m、
三方路
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
d １２５１２
３１１０７
-595002		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m道道、
北西8m、
二方路
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
114,954 		 100
[  95.0]
121,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
182,241  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
176,108 		 100
[ 116.3]
151,426 
151,000 
c (　           ) 
175,715  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
160,183 		 100
[ 110.3]
145,225 
145,000 
d (　           ) 
206,496  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
204,090 		 100
[ 122.4]
166,740 
167,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



札幌西 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,968,790 
2,250,518 
6,718,272 
5,587,640 
1,130,632 		 （　0.9443）
1,067,656 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     28,096,211 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 165.00 Ｓ3 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   278 ㎡     12.7 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸し店舗、２階及び３階をフロア貸し事務所、駐車場３台の低層ビルを想定した。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 この種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
89.4 
147.51 
2,010 
296,495 		 3.0  889,485 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
165.00 
89.4 
147.51 
1,610 
237,491 		 2.0  474,982 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
165.00 
89.4 
147.51 
1,610 
237,491 		 2.0  474,982 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
89.4 
442.53 

771,477 		 1,839,449 
0 
⑨年額支払賃料        771,477 円　×　12ヶ月　＝　       9,257,724 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     442.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,257,724 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       666,041 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,951,683 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,839,449 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,968,790 円　　　　（　        32,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,613 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,610 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 257,100 円  　　　　     85,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 769,418 円  　　　        9,617,724　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      324,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      728,400 円  　　　　     85,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,250,518 円　（　　　　　　         8,095 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,587,640 円  
（　　　　　        20,099 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,968,790 円      
②総費用 2,250,518 円      
③純収益　①－② 6,718,272 円      
④建物等に帰属する純収益 5,587,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,130,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,067,656 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,096,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区西野二条三丁目６５番５
 4313000041919-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考