別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.
鑑定評価額 448,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区琴似２条３丁目２番外
｢琴似２条３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 895  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ9F1B		 店舗、事務所、銀行
等が建ち並ぶ商業地
域		 南東22m道道 水道、ガス、下水 地下鉄琴似

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和４年１２月に「琴似本通
地区地区計画」が決定された
。		 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 地下鉄琴似駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 琴似栄町通沿いに位置する西区の中心商業地域である。建築年の古いビルも多く見られ、今後地区計画に沿った
建替え等が進むことにより、徐々に街並みが変わっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、琴似地区及び二十四軒地区を中心とした商業地域一円であり、特にＪＲ駅及び地下鉄駅から近い琴似栄
町通沿線の中心商業地域との関連が深い。主たる需要者は、収益物件取得目的の個人投資家及び法人、マンション用地
取得目的の開発事業者である。歴史が長く商業集積度の高い商業地域であり、将来的には地区計画に沿った街並みの更
新も期待される。需要の中心となる市場価格帯は、規模・用途等により幅が広く、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所、銀行等が建ち並ぶ商業集積度の高い商業地域であり、自用目的の取引のほか、収益目的の取引も多い地
域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位
に試算された。本件においては、市場の実態を反映する実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し
て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄駅徒歩圏の商業地を中心として地価上
昇が続いてきたが、地価や建築費の高騰等か
ら、上昇の勢いは弱まりつつある。


地区計画に沿ったビルの建替えが一部進んで
おり、将来的に街並みが変わっていくことが
期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
７１１０７
-115001		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２５１２
５１１０７
-115006		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２５１２
３１１０７
-595101		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d １２５１４
７１１０７
-595305		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.1m市道
、中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
e １２５１４
７１１０７
-595301		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
南東11.5m、
南西10.9m、
三方路
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
252,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
267,245 		 100
[  61.8]
432,435 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
432,000 
b (　           ) 
230,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
221,406 		 100
[  48.1]
460,304 
460,000 
c (　           ) 
259,676  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
281,543 		 100
[  55.3]
509,119 
509,000 
d (　           ) 
394,407  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
412,550 		 100
[  67.0]
615,746 
616,000 
e (　           ) 
393,265  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
385,914 		 100
[  71.3]
541,254 
541,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



札幌西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,396,372 
18,941,885 
61,454,487 
49,560,000 
11,894,487 		 （　0.9523）
11,327,120 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    306,138,378 円　　　　（　    342,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 396.00 ＲＣ9 3,564.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   895 ㎡     20.0 m x   45.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上を２～３ＬＤＫタイプの住宅（平均専有面積約５２㎡、総戸数４８戸）、駐車場１８台を想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
396.00 
89.8 
355.52 
3,550 
1,262,096 		 6.0  7,572,576 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
396.00 
89.8 
355.52 
2,650 
942,128 		 3.0  2,826,384 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,800 
639,936 		 1.0  639,936 
0.0  0 

 8～ 8		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,900 
675,488 		 1.0  675,488 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,900 
675,488 		 1.0  675,488 
0.0  0 

計
3,564.00 
89.8 
3,199.68 

6,754,880 		 14,949,616 
0 
⑨年額支払賃料      6,754,880 円　×　12ヶ月　＝　      81,058,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,199.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,058,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,122,714 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 80,255,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,949,616 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,396,372 円　　　　（　        89,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,568 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,478,000 円  　　　　    826,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,830,285 円  　　　       85,378,560　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      960,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,021,000 円  　　　　    826,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       826,000 円  　　　　    826,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       826,000 円  　　　　    826,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,941,885 円　（　　　　　　        21,164 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9523    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 826,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   3,564.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,560,000 円  
（　　　　　        55,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,396,372 円      
②総費用 18,941,885 円      
③純収益　①－② 61,454,487 円      
④建物等に帰属する純収益 49,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,894,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,327,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    306,138,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     342,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区琴似二条三丁目２番
 4313000005514-0000
2 　札幌市西区琴似二条三丁目１５番２
 4313000005530-0000
3 　札幌市西区琴似二条三丁目１６番
 4313000005531-0000
4 　札幌市西区琴似二条三丁目３番
 4313000005515-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.
鑑定評価額 448,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区琴似２条３丁目２番外
｢琴似２条３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 895  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ9F1B		 店舗、事務所、銀行
等が建ち並ぶ商業地
域		 南東22m道道 水道、ガス、下水 地下鉄琴似

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和４年１２月に「琴似本通
地区地区計画」が決定された
。		 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 地下鉄琴似駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、事務所、金融機関等が建ち並ぶ西区の中心商業地域である。利便性が良好であることから、既存建物
の建て替え等の進捗に伴い、徐々に地区計画に沿った街並みが形成されていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、琴似地区の中心商業地域であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、ＪＲ駅と地下鉄駅を結ぶ道道沿い
の商業地域である。需要者は、低層階を店舗や事務所、中高層階を住宅とした収益物件の開発業者及び不動産投資家が
中心である。地区計画による容積率緩和に期待感が生じており、商業地の取引は減少傾向にあるものの、潜在的な需要
が認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、圏内で資本力を有する法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価
格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃
料が得られていないため、低位に試算された。よって、最近の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格
を参考の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和は依然継続されているものの、金利
の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、近
年続いた不動産市場の活況は勢いを失いつつ
ある。

容積率緩和の期待感から、「琴似本通地区地
区計画」内では、建替えも含めた不動産需要
の増大が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
７１１０７
-115002		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m道道、
南西25m、
角地
商業
地区計画等
６０ｍ高度地区
(100,400)
b １２５１４
７１１０７
-595502		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西22m道道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
c １２５１４
７１１０７
-595301		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
南東11.5m、
南西10.9m、
三方路
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
d １２５１４
７１１０７
-115001		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,198  		 100
[ 150.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 107.8]
382,164 		 100
[  73.5]
519,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
520,000 
b (　           ) 
402,507  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
427,865 		 100
[ 100.0]
427,865 
428,000 
c (　           ) 
393,265  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
385,914 		 100
[  72.0]
535,992 
536,000 
d (　           ) 
252,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
267,245 		 100
[  52.3]
510,985 
511,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 競売

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



札幌西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

83,569,908 
18,751,441 
64,818,467 
51,780,000 
13,038,467 		 （　0.9523）
12,416,532 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    335,581,946 円　　　　（　    375,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 396.00 ＲＣ9 3,564.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   895 ㎡     20.0 m x   45.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階が事務所、３～９階が共同住宅（約４５㎡で各階８戸、８～９階のみ約９０㎡で各階４戸）、平面駐車場１８台 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
396.00 
89.8 
355.52 
3,650 
1,297,648 		 6.0  7,785,888 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
396.00 
89.8 
355.52 
2,738 
973,414 		 3.0  2,920,242 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,850 
657,712 		 1.0  657,712 
0.0  0 

 8～ 8		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,880 
668,378 		 1.0  668,378 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,980 
703,930 		 1.0  703,930 
0.0  0 

計
3,564.00 
89.8 
3,199.68 

6,931,930 		 15,366,998 
0 
⑨年額支払賃料      6,931,930 円　×　12ヶ月　＝　      83,183,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,199.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,536,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,183,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,536,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     4,295,238 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,423,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,366,998 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         145,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      83,569,908 円　　　　（　        93,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,589,000 円  　　　　    863,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,140,341 円  　　　       87,719,160　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      960,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,335,500 円  　　　　    863,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       863,000 円  　　　　    863,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       863,000 円  　　　　    863,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,751,441 円　（　　　　　　        20,951 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9523    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 863,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   3,564.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,780,000 円  
（　　　　　        57,855 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 83,569,908 円      
②総費用 18,751,441 円      
③純収益　①－② 64,818,467 円      
④建物等に帰属する純収益 51,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,038,467 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,416,532 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    335,581,946 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     375,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区琴似二条三丁目２番
 4313000005514-0000
2 　札幌市西区琴似二条三丁目１５番２
 4313000005530-0000
3 　札幌市西区琴似二条三丁目１６番
 4313000005531-0000
4 　札幌市西区琴似二条三丁目３番
 4313000005515-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考