別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区二十四軒１条４丁目２５番５
｢二十四軒１条４－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南西27m市道 水道、ガス、下水 二十四軒近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗、共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 二十四軒駅近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅に近接した店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、今後も同様に維持するものと予測される
。駅周辺地域は用途の多様性があり需要が強含みであることから、地価水準は上昇基調であると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗、共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄駅周辺の店舗、事務所ビル、マンション等が建つ幹線街路沿いの商業地域が圏域。需要者の中心は
収益用物件を求める個人・法人投資家の他、マンション建設関連業者等である。交通便が良好なことからマンション用
地の需要がやや強含みである。市場の中心価格帯は１㎡当たり３０万円前後、新築物件は殆ど見られず、土地面積、建
物の用途・規模等により一様でなく総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地下鉄駅近接の交通便の良好な店舗、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、低位に試算された。自用の店舗等が取引の中心であること
から、試算価格の調整にあたっては、収益価格を参酌し、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を重
視して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    460,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[165.8]		 [100.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 概して低金利状態は続いており、建築費の高
騰、労働供給の不足など不動産を取り巻く一
般的要因は刻々と変化しているが需要は安定
している。

地下鉄駅近接である交通利便性良好な地域で
あり、マンション等の需要が強含みであるこ
とから、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１２
３１１０７
-595101		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２５１４
７１１０７
-595305		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.1m市道
、中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
c １２５１２
５１１０７
-115005		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東8m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
d １２５１４
７１１０７
-595301		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
南東11.5m、
南西10.9m、
三方路
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
e １２５１３
１１１０７
-111004		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,676  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
281,543 		 100
[  94.1]
299,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
299,000 
b (　           ) 
394,407  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
412,550 		 100
[ 117.0]
352,607 
353,000 
c (　           ) 
233,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,714 		 100
[  80.8]
290,488 
290,000 
d (　           ) 
393,265  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
385,914 		 100
[ 123.5]
312,481 
312,000 
e (　           ) 
248,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
246,953 		 100
[  76.4]
323,237 
323,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    302,000 円／㎡]  



札幌西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,293,173 
4,892,302 
19,400,871 
14,750,100 
4,650,771 		 （　0.9514）
4,424,744 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    116,440,632 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 307.25 ＲＣ4 1,223.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   495 ㎡     19.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階を共同住宅各階４戸、２ＬＤＫ総戸数１２戸、平均専有面積約約６６㎡、駐車場７台を想定した。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
301.94 
81.9 
247.29 
2,770 
684,993 		 3.0  2,054,979 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
307.25 
85.5 
262.70 
1,662 
436,607 		 1.0  436,607 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
307.25 
85.5 
262.70 
1,676 
440,285 		 1.0  440,285 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
307.25 
85.5 
262.70 
1,676 
440,285 		 1.0  440,285 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,223.69 
84.6 
1,035.39 

2,002,170 		 3,372,156 
0 
⑨年額支払賃料      2,002,170 円　×　12ヶ月　＝　      24,026,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,035.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,026,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,276,902 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,261,138 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,372,156 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,293,173 円　　　　（　        49,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,777 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,770 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 729,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,276,902 円  　　　       25,538,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      334,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,065,500 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,892,302 円　（　　　　　　         9,883 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　   1,223.69 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,750,100 円  
（　　　　　        29,798 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,293,173 円      
②総費用 4,892,302 円      
③純収益　①－② 19,400,871 円      
④建物等に帰属する純収益 14,750,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,650,771 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,424,744 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,440,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区二十四軒一条四丁目２５番５
 4313000011828-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区二十四軒１条４丁目２５番５
｢二十四軒１条４－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南西27m市道 水道、ガス、下水 二十四軒近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 二十四軒駅近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は二十四軒手稲通沿線、地下鉄駅直結、中低層の店舗等が多く建つ路線商業地域、マンションも多い。当面
は現状の地域性を維持して推移すると予測。利便性・収益性が良好で、地価は安定傾向で推移すると判断。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は区内の地下鉄駅周辺商業地域一円。需要者は主として札幌市等道内主要都市に本社を置く法人で商工関連
業者及び不動産関連業者が主、全国に事業展開する企業も見られる。駅周辺のエリア故、収益性良好で市場性が高く、
商業床需要の外に、マンション需要等も強く、収益物件の人気が高い。景気動向もあり近時の地価は安定傾向で推移し
ている。土地需要中心価格は単価３０２千円／㎡程度、総額は利用用途・規模により様々で特定はし難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地下鉄駅前に存し、周辺建物は築年数が経過したものが多く商業集積度はやや低いが、札幌都心に近いため土地需要が
強い地域である。収益物件が多く物件間の競争が激しいため、賃料水準が硬直的で収益価格は低位に試算されたものと
判断する。代表標準地との検討を踏まえ、自社使用目的での取引が多く、規範性が優る取引事例により求めた比準価格
を中心に、収益価格を関連付けて調整を行い、最近の地価動向をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    460,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[164.1]		 [100.0]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内宅地需要は引き続き堅調、駅徒歩圏から
郊外地区まで概ね地価は安定傾向にあるが、
今後は建築費の高騰・貸出金利変動等の影響
が注視される。

地下鉄駅前、幹線道沿いで商業床需要・マン
ション用地の実需が多く、当面は同様な地域
特性で推移と判断、一般的要因もあり地価は
安定傾向と予測。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　 +25.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
７１１０７
-115001		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２５１２
３１１０７
-595101		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２５１２
５１１０７
-117008		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m道道、
北西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
d １２５１４
７１１０７
-595301		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
南東11.5m、
南西10.9m、
三方路
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
252,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
267,245 		 100
[  90.3]
295,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
296,000 
b (　           ) 
259,676  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
281,543 		 100
[ 100.0]
281,543 
282,000 
c (　           ) 
199,257  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
194,034 		 100
[  68.6]
282,848 
283,000 
d (　           ) 
393,265  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
385,914 		 100
[ 121.0]
318,937 
319,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 -15.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    305,000 円／㎡]  



札幌西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,794,332 
4,597,450 
20,196,882 
15,892,800 
4,304,082 		 （　0.9487）
4,083,283 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    107,454,816 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 307.25 ＲＣ4 1,223.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   495 ㎡     19.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２～４階は共同住宅２ＬＤＫ×１２戸、平均専有面積約６６㎡、駐車場７台を想定した。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
301.94 
81.9 
247.29 
2,893 
715,410 		 3.0  2,146,230 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
307.25 
85.5 
262.70 
1,680 
441,336 		 1.0  441,336 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,223.69 
84.6 
1,035.39 

2,039,418 		 3,470,238 
0 
⑨年額支払賃料      2,039,418 円　×　12ヶ月　＝　      24,473,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,035.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,473,016 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,223,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,761,365 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,470,238 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,967 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,794,332 円　　　　（　        50,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,893 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 774,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 779,550 円  　　　       25,985,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      334,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,193,000 円  　　　　    258,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,597,450 円　（　　　　　　         9,288 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 258,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,223.69 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,892,800 円  
（　　　　　        32,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,794,332 円      
②総費用 4,597,450 円      
③純収益　①－② 20,196,882 円      
④建物等に帰属する純収益 15,892,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,304,082 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,083,283 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,249 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,454,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区二十四軒一条四丁目２５番５
 4313000011828-0000
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備考