令和7年1月14日　提出 札幌西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -29 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒６条西２丁目１１５番８５ ｢八軒６条西２－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北東6m市道 水道、下水 八軒 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　６ ｍ市道 交通 施設 八軒駅北西方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅及び戸建住宅等が建ち並ぶ生活利便性の良好な駅徒歩圏内の住宅地域である。特段の変動要因はなく、 住宅需要が堅調であることから、今後も地価の上昇傾向は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として西区の一般住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。札幌市の人口は横這いから 微減傾向で推移するが、世帯数は若干の伸びがある。対象標準地付近の人口と世帯数は近年それぞれ減少傾向にある。 しかし、ＪＲ八軒駅は徒歩圏内であり、下手稲通、琴似停車場線の商業施設が近いなど居住環境は良好で、需要は堅調 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例を収集・選択して求められた説得力の有る価格である。一方、収益価格は収益性に着目して 求めた価格として重視されるべき価格であるが、試算の過程で想定要素も多く、また近年は建築費の上昇・賃料の遅行 性等から収益価格の信頼性が相対的に低い。したがって鑑定評価の決定では市場の実体を適正に反映した比準価格を重 視し、単価と総額、更に代表標準地の検討を行い上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [106.0] 100 [115.1] [101.5] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 概して低金利状態は続いており、建築費の高 騰、労働供給の不足など不動産を取り巻く一 般的要因は刻々と変化しているが需要は安定 している。 格別の地域変動要因はないが、住宅地需要は 安定しており、地価の上昇傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％