令和7年1月14日　提出 札幌西 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -28 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区平和３条７丁目１８３番２２ ｢平和３条７－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ丘陵地の閑静な住 宅地域 西8m市道 水道、下水 発寒南 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 西区内住宅地の端部付近、五天山に近い傾斜地上の郊外の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も閑 静な住環境を維持すると予測。交通便がやや劣るが、値頃感もあり当面の地価は安定傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区平和、福井及び西野各地区の郊外住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建住宅用地として札幌市内に居 住する個人が主である。交通の便及び買い物等の利便性如何はあるが五天山に近く住環境が優れ、景気動向もあり近時 の地価は安定傾向で推移している。市場の中心価格帯は対象標準地と同規模で６２０万円程度、新築戸建物件では３， ４００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ五天山に近い手稲山山麓部付近の郊外住宅地域であり、第１種低層住居専用地 域に所在し自用目的の取引が中心であり、収益性より快適性が重視される地域であり、賃貸アパート等は少なく賃貸市 場が未成熟であること等から収益価格は求められなかった。本件においては、複数の取引事例より求められた実証的価 格・規範性ある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [164.8] [103.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は引き続き堅調、駅徒歩圏から 郊外地区まで概ね地価は安定傾向にあるが、 今後は建築費の高騰・貸出金利変動等の影響 が注視される。 五天山に近い郊外部・傾斜地に位置するが閑 静な住宅地域であり、当面は同様な地域特性 で推移と判断、一般的要因もあり地価は安定 傾向と予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +25.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％