令和7年1月13日　提出 札幌西 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -27 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 44,200,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区山の手７条７丁目６９番 ｢山の手７条７－７－２８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 １８ｍ高度地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 発寒南 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　６ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 風致地区内の閑静な戸建住宅地域であり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。潜在的な需要は堅調 で、地価水準は安定的で緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山の手地区内の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域が圏域である。需要者の中心は戸建一般住宅用地として札 幌市内在住の個人が殆どである。札幌市の人口は令和３年１０月から令和６年同月までで、約２．６％減少で世帯数は 約２．４％の伸びとなっている。住所別人口の山の手７条７丁目は３年間で人口、世帯数ともはぼ横ばいである。住宅 地として知名度が高く人気があり、需要は堅調であることから、今後も安定的な土地価格が推移するものと考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は札幌市の自然環境の保全を目的とした「北海道神宮風致地区の３種」に指定されており、高さ制限・建ぺい 率が通常より厳しくなっているため、自己所有の戸建住宅が多い地域である。アパート等の収益物件は風致地区による 制限もあり、戸建住宅中心の地域であることから、収益価格算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、客観的 で経済価値を適正に反映した実態的な比準価格を重視し代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.5] 100 [ 87.0] [101.5] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道新幹線の開業延期、建築費及び人件費 の高騰など、不動産需要を左右し不動産価格 にも影響が生じる可能性に留意する必要があ る。 地域要因に大きな変動は見当たらなく取引価 格も安定しているが、一般的要因を反映して 、今後不動産需要に影響が出る可能性がある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％