令和7年1月14日　提出 札幌西 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -24 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区福井４丁目１３７番１９ ｢福井４－９－２０｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東8m市道 水道、ガス、下水 発寒南 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 発寒南駅南西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 手稲左股通の背後住宅地域であり、地下鉄駅からは遠いが当該通沿いの商業施設等の利用が可能な地域で住環境 は比較的良好。当面は同様な地域性を維持すると予測。値頃感等もあり、当面の地価は安定傾向で推移と判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に福井・平和地区等の区内の手稲山山麓部付近に所在する郊外住宅地域の圏域である。需要者の中心 は、札幌市内居住者が殆どを占めると把握される。手稲左股通背後の住宅地域であり、当該幹線街路沿いの商業施設等 やバス便の利用が可能な地域にあり、郊外部に位置するが住環境は比較的良好である。景気動向、値頃感等から近時の 地価水準は安定傾向で推移している。土地価格は対象標準地と同程度で概ね１，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ手稲山山麓部付近の郊外住宅地域であり、第１種低層住居専用地域に所在し自 用目的の取引が中心であり、収益性より快適性が重視される地域であり、賃貸アパート等は少なく賃貸市場が未成熟で あること等から収益価格は求められなかった。本件においては、複数の取引事例より求められた実証的価格・規範性あ る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.4] [101.5] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は引き続き堅調、駅徒歩圏から 郊外地区まで概ね地価は安定傾向にあるが、 今後は建築費の高騰・貸出金利変動等の影響 が注視される。 郊外部に位置する住宅地域であるが、住環境 は比較的良好であり、当面は同様な地域特性 で推移と判断、一般的要因もあり地価は安定 傾向と予測。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％