令和7年1月14日　提出 札幌西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区西野９条４丁目７７２番７９ ｢西野９条４－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建つ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 発寒南 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は手稲右股通背後地所在、駅からは距離があるが中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で住環境は良 好、今後も同様な地域性を維持すると予測。値頃感もあり当面の地価水準は安定傾向が続くものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西野、福井及び平和地区の一般住宅が建ち並ぶ郊外住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建一般住宅用地 として札幌市在住の個人が殆どであるが、市外からの転入者も考えられる。交通便がやや劣るが住環境は良好である。 景気動向、値頃感から近時の地価は安定基調で推移している。需要の中心価格帯は土地が対象標準地と同規模で１，５ ００万円、新築戸建物件は３，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅が建ち並ぶ郊外住宅地で住環境は良好であるも用途地域が１低専であり、周辺に民間アパート等の収 益物件は殆んどなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず適切な賃貸事例の収集が困難で収益 価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定される ことが一般的で規範性が優る比準価格を標準とし、代表標準地との比較を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 63.9] [101.5] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は引き続き堅調、駅徒歩圏から 郊外地区まで概ね地価は安定傾向にあるが、 今後は建築費の高騰・貸出金利変動等の影響 が注視される。 発寒南駅から距離があるも住環境良好な住宅 地である当地は、当面は同様な地域特性で推 移と判断、一般的要因もあり地価は安定傾向 と予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％