令和7年1月14日　提出 札幌西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -14 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区平和１条４丁目９３番２４ ｢平和１条４－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北11m市道 水道、下水 発寒南 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　１ １ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅からは遠い一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、現状を維持して推移すると予測する。郊外住宅 地における戸建住宅需要に一服感が見られ、地価水準は上昇から横ばいに近づくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区平和、福井及び西野地区における住宅地域一円である。主たる需要者は、戸建住宅の取得を目的とす る札幌市内に居住する個人である。地下鉄駅から遠く、大型商業施設へのアクセスもやや劣る。市内住宅地の地価上昇 から、地価水準が低位な平和地区の地価上昇の勢いは強かったが、ここにきて戸建住宅需要に陰りが見られ、上昇の勢 いは弱まっている。市場の中心価格帯は新築戸建住宅では３千万円台後半と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、平和地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。標準地の周辺は 自用の戸建住宅が中心の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件 においては市場の実態を反映する比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地価格の上昇や建築費の高騰などから、郊 外部における戸建住宅需要に陰りが見られる 。 標準地周辺のような低価格帯住宅地に対する 需要が増加してきたが、最近一服感が見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％