令和7年1月13日　提出 札幌西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒１２条５丁目１０１６番４２ ｢発寒１２条５－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中にア パート等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 宮の沢 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 宮の沢駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 アパート等も見られる住宅地域であり、交通接近条件がやや劣るが、下手稲通沿い等の商業施設等の利用が可能 な地域にあり生活利便性は比較的良好で、土地需要は継続的で、地価水準は緩やかな上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に発寒地区及び八軒地区を中心とした西区内に所在する住宅地域の圏域である。需要者の中心は札幌 市内居住者が殆どを占める。札幌市の人口は令和３年１０月から令和６年同月までで、約２．６％減少で、住所別人口 の発寒１２条５丁目の人口は３年間で約８０人と減少傾向にある。当該地域は下手稲通沿いや通称ぎんなん通り沿いの 商業施設等利用が可能な地域にあり、生活利便性は比較的良好で、地価水準は緩やかな上昇傾向が考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はＪＲ函館本線の「発寒中央」駅、地下鉄「宮の沢」駅の利用も可能な点から、戸建住宅の他、市営住宅、ア パート等も見受けられる一般住宅地域である。当該評価に関しては標準的な画地規模からは、現在の建築資材の高騰に よる建築単価では、採算が取れないため収益価格は断念した。本件の鑑定評価額の決定においては、市場性を的確に反 映している客観的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.5] 100 [116.0] [106.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好な地域を中心に市内不動産需要は 安定的であるが、建築費及び人件費の高騰の 影響を今後の価格動向等に留意する必要があ る。 地域要因に大きな変動は見当たらなく取引価 格も安定している。一般的要因を反映して、 不動産需要は緩やかな上昇に転換している。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％