別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
札幌南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-6 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区澄川５条１０丁目３８９番１７６２
｢澄川５条１０－２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:1		 診療所兼事務所

Ｗ2		 低層店舗、医院等が
混在する道道沿いの
商業地域		 南東20m道道 水道、ガス、下水 真駒内

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 真駒内駅北東方

1.5km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 道道西野真駒内清田線沿線で、店舗、事務所、アパート等が見受けられる路線商業地域である。沿道サービスに
おける堅調な不動産投資需要を背景に地価は緩やかな上昇傾向を持続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区の路線商業地域一円と把握した。道道西野真駒内清田線沿線で、需要者としては店舗、営業所
等の取得を目的とする事業者や不動産開発業者が中心である。景気に関しては昨年までは不動産需要の動向は確実に上
昇が見受けられたが、近年建築資材及び人件費の高騰などから、店舗建築に対して採算が合わないなどの現象が生じて
いる。幹線道路沿線の売却物件も成約に結び付かない案件も散見されるのが現状である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、南区の商業地域内で最近実際に取引されているものであり、試算した比準価格は十分な説得力を
有する。一方、収益価格は当該圏内においては堅調な賃貸需要が認められるものの、賃料の遅効性等から、最近上昇傾
向にある建築価格に見合った賃料が得られずやや低位に試算された。よって、周辺の商業地の市場動向が反映されてい
る比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地の検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,500 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[116.0]		 [100.0]
100		 71,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北海道新幹線の開業延期、建築費及び人件費
の高騰など、不動産需要を左右し不動産価格
にも影響が生じる可能性に留意する必要があ
る。

地域要因に大きな変動は見当たらなく取引価
格も安定している。一般的要因を反映して、
不動産需要は緩やかな上昇に転換している。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１２
３１１０６
-595214		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
b １２５１２
３１１０６
-595401		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東25m国道、
中間画地
近商
２７ｍ高度地区
風致地区
(40,200)
c １２５１７
８１１０６
-115002		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m道道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d １２５１２
３１１０６
-595204		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
北6m、角地
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,558  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
63,537 		 100
[ 100.0]
63,537 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,500 
b (　           ) 
79,467  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
83,649 		 100
[ 102.0]
82,009 
82,000 
c (　           ) 
35,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
56,179 		 100
[ 100.0]
56,179 
56,200 
d (　           ) 
84,031  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
86,592 		 100
[  98.0]
88,359 
88,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,300 円／㎡]  



札幌南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,761,295 
1,363,849 
5,397,446 
4,592,840 
804,606 		 （　0.9435）
759,146 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     19,465,282 円　　　　（　     50,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 203.20 ＬＳ2 387.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   388 ㎡     19.3 m x   20.0 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１階部分貸し店舗、２階２・３ＬＤＫ住宅２戸、平均専有面積約７８．３㎡、駐車場６台を想定した。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.00 
89.7 
165.05 
2,000 
330,100 		 3.0  990,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
203.20 
77.1 
156.67 
1,519 
237,982 		 1.0  237,982 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
387.20 
83.1 
321.72 

568,082 		 1,228,282 
0 
⑨年額支払賃料        568,082 円　×　12ヶ月　＝　       6,816,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,816,984 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       430,619 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,746,365 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,228,282 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,546 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    360,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,384 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,761,295 円　　　　（　        17,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,519 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 209,400 円  　　　　     69,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 358,849 円  　　　        7,176,984　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      593,300 円  　　　　     69,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,800 円  　　　　     69,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,800 円  　　　　     69,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,363,849 円　（　　　　　　         3,515 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     387.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,592,840 円  
（　　　　　        11,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,761,295 円      
②総費用 1,363,849 円      
③純収益　①－② 5,397,446 円      
④建物等に帰属する純収益 4,592,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 804,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 759,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,465,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区澄川五条十丁目３８９番１７６２
 4307000242044-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
札幌南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-6 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区澄川５条１０丁目３８９番１７６２
｢澄川５条１０－２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:1		 診療所兼事務所

Ｗ2		 低層店舗、医院等が
混在する道道沿いの
商業地域		 南東20m道道 水道、ガス、下水 真駒内

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 真駒内駅北東方

1.5km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業系用途と住居系用途の建物が混在する幹線道路沿いの商業地域として、当該状況を維持していくものと予測
する。需要は比較的堅調に推移しており、地価も上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区内に所在する路線商業地域一円。需要者は自己業務用の土地を求める地元の中小法人や個人事業者の
ほか、収益用不動産の取得を目的とする不動産業者等が想定される。南区と豊平区郊外を繋ぐ幹線道路沿いにあり、車
両交通量も比較的多い。物件の規模等により取引価格は様々で中心となる価格帯を把握するのは難しいが、土地単価で
坪２０～２５万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は状況類似地域内の事例により求めた現実の不動産市場を反映した価格であるが、収益価格は商業系賃貸市場
が成熟していないこともあり、賃料水準が土地価格に見合わず、収益価格は低く求められた。よって比準価格を標準に
収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,500 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[116.0]		 [100.0]
100		 71,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で
あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引
も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ
ある。

澄川地区の店舗地としては相対的に繁華性は
弱いが住宅用地需要の増加の影響を受けてお
り、一定の宅地需要が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
８１１０６
-115002		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m道道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
b １２５１７
８１１０６
-115001		 札幌市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
c １２５１３
１１１０６
-595001		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東20m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d １２５１２
３１１０６
-115101		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
北18m、南8m、
三方路
近商
３３ｍ高度地区
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
56,179 		 100
[ 100.0]
56,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,200 
b (　           ) 
105,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,334 		 100
[ 150.0]
70,889 
70,900 
c (　           ) 
105,544  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.5]
108,437 		 100
[ 144.0]
75,303 
75,300 
d (　           ) 
50,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.6]
67,225 		 100
[  93.0]
72,285 
72,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -24.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



札幌南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,836,011 
1,418,190 
5,417,821 
4,531,320 
886,501 		 （　0.9505）
842,619 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     21,605,615 円　　　　（　     55,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 203.20 ＲＣ2 387.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   388 ㎡     19.3 m x   19.8 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は適宜間仕切りをした店舗、２階は平均専有面積約７８㎡のファミリータイプを２戸想定した。駐車場は６台想定した。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.00 
89.7 
165.00 
1,950 
321,750 		 3.0  965,250 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
203.20 
77.1 
156.60 
1,500 
234,900 		 1.0  234,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
387.20 
83.1 
321.60 

556,650 		 1,200,150 
0 
⑨年額支払賃料        556,650 円　×　12ヶ月　＝　       6,679,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,679,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       359,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,824,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,200,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,401 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,836,011 円　　　　（　        17,619 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 221,400 円  　　　　     73,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 359,190 円  　　　        7,183,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      627,300 円  　　　　     73,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,800 円  　　　　     73,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,800 円  　　　　     73,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,418,190 円　（　　　　　　         3,655 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     387.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,531,320 円  
（　　　　　        11,679 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,836,011 円      
②総費用 1,418,190 円      
③純収益　①－② 5,417,821 円      
④建物等に帰属する純収益 4,531,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 886,501 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 842,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,172 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,605,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区澄川五条十丁目３８９番１７６２
 4307000242044-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考