鑑定評価書

令和7年1月12日　提出
札幌南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 5-5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　林　誠

TEL.

鑑定評価額

26,700,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区真駒内本町６丁目３番３外｢真駒内本町６－２－３｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	店舗、店舗兼共同住宅等が多い商業地域	東20m国道	水道、ガス、下水	真駒内 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

真駒内駅北西方

2.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに店舗併用住宅、マンション等が多く見られる路線商業地である。商業地としての繁華性は高くないが
、共同住宅等の用地需要もあることなどから、今後も地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区の幹線道路沿線の近隣、路線商業地域一円である。中心となる需要者は札幌市等道内に本店を置く中
小法人で、商工関連業者及び不動産関連業者等が多いが、個人事業者も考えられる。築年が古い建物がやや多い商業地
域で、マンション等住居系の用途が混在する。需要の中心となる市場価格帯は、標準地と同規模程度の土地で２，７０
０万円前後、中古物件は規模、用途等により取引価格の幅が広く、判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は、店舗併用住宅、マンション等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて店舗兼
共同住宅を想定したが、賃貸市場環境を踏まえると賃料水準を保守的に想定せざるを得ず、建築費の高騰もあって収益
価格は低位に算定された。自己利用目的の取引が多い地域であることから、市場の実態を反映する比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景況感の回復などを受け、札幌市内の商業地
は、地下鉄駅徒歩圏を中心に地価は上昇して
いたが、郊外路線商業地等は高止まりの傾向
も見られる。

郊外の既成商業地であり、市内商業地の土地
需要増の影響から、地価は引き続き若干の上
昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１４２１１０６ -595001	札幌市南区		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		商業４５ｍ高度地区 (90,360)
b	１２５１３１１１０６ -595003	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	西13m市道、南4m、角地		近商高度地区特別用途地区 (90,200)
c	１２５１７８１１０６ -115001	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西20m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
d	１２５１２３１１０６ -595101	札幌市南区		建付地	（　）	台形	東25m国道、西14m、二方路		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
e	１２５１２３１１０６ -115101	札幌市南区		建付地	（　）	不整形	西25m国道、北18m、南8m、三方路		近商３３ｍ高度地区 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,422	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	77,949	100 [ 78.4]	99,425	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,400
b	(　 ) 99,010	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,993	100 [ 88.9]	107,979		108,000
c	(　 ) 105,700	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,334	100 [ 114.8]	92,625		92,600
d	(　 ) 59,328	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	64,716	100 [ 79.8]	81,098		81,100
e	(　 ) 50,822	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.6]	67,225	100 [ 79.8]	84,242		84,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

札幌南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,398,039	2,835,664	9,562,375	8,801,500	760,875	（　0.9514） 723,896	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	19,049,895 円　　　　（　 66,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	147.20	ＲＣ5	736.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防４５ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	287 ㎡	14.5 m x 19.7 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（１ＬＤＫ８戸、平均専有面積約６３㎡）の建物及び駐車場５台を想定した。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.20	86.2	126.94	2,360	299,578	3.0	898,734
							0.0	0
2～ 5	住宅	147.20	86.2	126.94	1,550	196,757	1.0	196,757
							0.0	0
～

～

～

計		736.00	86.2	634.70		1,086,606		1,685,762
								0

⑨年額支払賃料	1,086,606 円　×　12ヶ月　＝　 13,039,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 634.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,039,272 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,076,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,382,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,685,762 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,398,039 円　　　　（　 43,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,366 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	145,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	672,964 円	13,459,272　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,200 円
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,835,664 円　（　　　　　　 9,880 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 736.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,801,500 円（　　　　　 30,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,398,039 円
②総費用	2,835,664 円
③純収益　①－②	9,562,375 円
④建物等に帰属する純収益	8,801,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	760,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	723,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,049,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌南 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市南区真駒内本町六丁目３番３	4307000294598-0000
2	札幌市南区真駒内本町六丁目３番１１	4307000294604-0000
3	札幌市南区真駒内本町六丁目３番４	4307000294599-0000
4	札幌市南区真駒内本町六丁目３番５	4307000294600-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
札幌南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 5-5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　松本　篤志

TEL.

鑑定評価額

26,700,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区真駒内本町６丁目３番３外｢真駒内本町６－２－３｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	店舗、店舗兼共同住宅等が多い商業地域	東20m国道	水道、ガス、下水	真駒内 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

真駒内駅北西方

2.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

併走する国道２３０号沿いの地域と比べ活気はなく、今後も現状を維持すると予測する。建築費の高騰の懸念は
あるが、背後地の地価の影響を受け当該地域の価格水準も上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌市南区内の幹線・準幹線道路沿い等の商業地域一円。需要者の中心は総額・規模等から賃貸用店舗付
共同住宅用地取得を目的とする個人・法人投資家、地元の不動産関連法人が想定される。取引の中心となる価格帯につ
いては土地は３００㎡程度で２千万円後半であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替性の高い幹線道路沿い等を中心とする取引事例から求められ説得力が高いものと思料する。対象標準
地は店舗需要が劣り自己業務使用も考えられることから収益価格は参考程度にとどめ、比準価格を重視し、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市全体の人口は微増であるが、南区は減
少しており高齢化が進む。地下鉄駅周辺の商
業集積度は低い。建築費高騰で、建築着工数
は減少傾向。

背後住宅地域の土地需要の波及。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１２３１１０６ -115001	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、南西6m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
b	１２５１２３１１０６ -115101	札幌市南区		建付地	（　）	不整形	西25m国道、北18m、南8m、三方路		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
c	１２５１２３１１０６ -595101	札幌市南区		建付地	（　）	台形	東25m国道、西14m、二方路		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
d	１２５１７８１１０６ -115001	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西20m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 105.0]	53,203	100 [ 57.6]	92,366	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,400
b	(　 ) 50,822	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.6]	67,225	100 [ 71.0]	94,683		94,700
c	(　 ) 59,328	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	64,716	100 [ 67.2]	96,304		96,300
d	(　 ) 105,700	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,334	100 [ 112.7]	94,351		94,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

札幌南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を適切に把握することが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,346,536	2,451,647	9,894,889	8,983,600	911,289	（　0.9514） 867,000	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	22,815,789 円　　　　（　 79,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	147.20	ＲＣ5	736.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防４５ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	287 ㎡	14.5 m x 19.8 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上が１ＬＤＫ×８戸の共同住宅、平均専用面積は約６３㎡、屋外平面駐車場５台を想定。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.20	86.2	126.89	2,300	291,847	3.0	875,541
							0.0	0
2～ 5	住宅	147.20	86.2	126.89	1,500	190,335	1.0	190,335
							0.0	0
～

～

～

計		736.00	86.2	634.45		1,053,187		1,636,881
								0

⑨年額支払賃料	1,053,187 円　×　12ヶ月　＝　 12,638,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 634.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,638,244 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 787,095 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,331,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,636,881 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,346,536 円　　　　（　 43,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,302 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	444,000 円	148,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	393,547 円	13,118,244　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,451,647 円　（　　　　　　 8,542 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 736.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,983,600 円（　　　　　 31,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,346,536 円
②総費用	2,451,647 円
③純収益　①－②	9,894,889 円
④建物等に帰属する純収益	8,983,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	911,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	867,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,815,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌南 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市南区真駒内本町六丁目３番３	4307000294598-0000
2	札幌市南区真駒内本町六丁目３番１１	4307000294604-0000
3	札幌市南区真駒内本町六丁目３番４	4307000294599-0000
4	札幌市南区真駒内本町六丁目３番５	4307000294600-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考