令和7年1月12日　提出 札幌南 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -34 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区南沢３条１丁目５１７番９８ ｢南沢３条１－７－７｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅西方 5.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の郊外住宅地域であり、生活利便性にやや劣る面を有するが、値頃感等から当 該住宅地需要は底堅く、地価水準は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南沢地区、川沿地区を中心とした南区内に所在する住宅地域の圏域である。需要者の中心は、札幌市内 居住者が殆どを占めると把握される。丘陵地の郊外住宅地域であり生活利便性にやや劣る面を有するが、値頃感等から 当該地域の住宅地需要は概ね堅調である。需要の中心価格帯は、約５５坪程度の土地価格で概ね６１０万円前後と思料 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵地に所在し中規模一般住宅が建ち並ぶ南区郊外の住宅地域である。第１種低層住居専用地域に所在し自 用目的の取引が中心であり、収益性より快適性が重視される地域につき、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格 の適用は断念した。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 81.6] [104.5] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄沿線を中心に宅地需要は概ね堅調であ るが、区内人口は長期的な微減傾向にあり、 都心から離れた郊外地域では地価上昇に一服 感もみられる。 郊外住宅地需要は落ち着きつつあるが、南沢 地区は値頃感等から需要が底堅く、地価は概 ね堅調である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％