令和7年1月10日　提出 札幌南 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -33 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区川沿１１条２丁目１８７６番１３３２ ｢川沿１１条２－４－６｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ住宅地 域 東6m市道 水道、下水 真駒内 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　６ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 石山通背後の住宅地域として、今後も現状を維持していくものと予測する。石山通沿いの商業施設利用が可能な 地域であり生活利便性が良好で、地価水準は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区の川沿地区を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とした一次取得 者と把握される。石山通沿いの商業施設が利用可能な背後住宅地域であり、平坦地に所在するため生活利便性良好な住 宅地域として需要は堅調。需要の中心となる価格帯は土地が標準的画地で１，５００万円前後、中古物件取引の場合は 建物の状態により価格に幅が見られるため、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で適切な賃料水準の把握が困難 であるため、収益還元法は適用できなかった。よって、状況類似地域内の事例により求められた不動産市場を反映した 比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [103.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引 も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ ある。 特段の変動要因は見受けられないが平坦地に 所在する生活利便性が良好な住宅地域として 、需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％