令和7年1月14日　提出 札幌南 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -26 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野４条５丁目２７番５ ｢藤野４条５－９－５｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅南西方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は藤野通からは石山通寄りのエリアにあって中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域（藤が丘パーク タウン）であり、国道沿いの大型商業施設等の利用が可能、値頃感等から当面の地価は安定傾向で推移と判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として藤野地区の高台傾斜地上の住宅地域である。需要者は市内の居住者が大半を占める。当該地域は 国道２３０号からは山側の傾斜地上にあり、同国道に接続する藤野川通の背後に広がる住宅地に位置する。区画整然と したニュータウン内の一角にある。従来の地価は弱含み基調にあったが、近時の景気動向もあり安定傾向となっている 。中心価格帯は、土地が対象標準地と同規模で３６０万円程度、新築の戸建住宅は２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は藤野地区の国道からは山側エリアにある傾斜地上の一般住宅地域で、中規模一般住宅が建ち並ぶエリア（藤 が丘パークタウン）であり、地域内にあっては自用目的の取引が殆どである。アパート・戸建住宅の賃貸需要は少なく 、賃貸市場は未成熟である。よって収益価格は採用せず、ここでは代表標準地からの検討結果を踏まえ、市場の動向を 反映した価格として信頼性が優る比準価格を中心に、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [103.6] 100 100 [106.0] 100 [ 85.7] [103.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は引き続き堅調で、利便性に劣 る一部地域を除き地価は安定傾向にあるが、 今後は建築費の高騰・貸出金利の変動等の影 響が注視される。 藤野地区内の区画整然とした住宅地域で大型 商業施設の利用が可能、当面は同様な地域特 性で推移と判断、一般的要因もあり地価は安 定傾向と予測。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％