令和7年1月10日　提出 札幌南 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -24 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内３３２番４４３ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 北8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南方 7.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅団地として現状の居住環境を今後も維持するものと予測する。低価格帯の住宅地として一定の需 要はあることから、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区郊外の住宅地域一円。需要者は戸建住宅用地を求める札幌市内の個人が大半を占めるが、市外 からの転入者も考えられる。地下鉄駅や各種利便施設からは遠いものの、閑静な住宅地であり快適性が認められる。市 場の中心となる価格帯は土地が標準的画地で４００万円前後、中古物件取引が多い地域であるが、築年数等により土地 建物の総額にはバラツキが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外に形成された戸建住宅地域で取引の多くは自用目的であり、収益物件はほとんど見られず、収益性を考慮した価格 形成がされていないため収益価格の算定はしなかった。よって、状況類似地域内の取引事例を採用して求めた比準価格 に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [104.4] 100 100 [101.5] 100 [167.0] [100.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引 も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ ある。 特段の変動要因は見受けられないが相対的に 割安感がある郊外住宅地への需要の増加は続 いており、地価も上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％