令和7年1月13日　提出 札幌南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -21 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区北ノ沢６丁目１８１９番２４３４ ｢北ノ沢６－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北東10m市道 水道、ガス、下水 真駒内 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地の住宅地で地域要因に特段の変化はないが、住環境の良さなどから新築物件も目立ち当該地域の選好性は 堅調であり、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として北ノ沢地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。札幌市の人口は令和 ３年１０月から令和６年同月までで、約２．６％減少で、住所別人口の北ノ沢６丁目の人口も減少傾向にある。然しな がら、石山通りに近いため大型スーパーの他石山通りの沿線店舗の利用も可能な事から、若い世代からも根強い人気の 地区である。不動産需要の衰えも無く、土地価格は安定的で緩やかな上昇傾向を示している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として戸建住宅により構成されている地域である。収益価格算定にあたっては行政的条件の制約の他に 、建築資材及び人件費の高騰に賃料が追随出来ないなどの状況から投資採算性において有用性に乏しいため適用は断念 した。鑑定評価額の決定にあたっては、実勢価値を適切に反映している客観的な比準価格を標準とし、単価と総額との 関連、更に代表標準地との検討を行い比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.5] 100 [113.0] [101.5] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅投資は低金利の後押しもあって堅 調に推移していたが、建築資材及び人件費の 高騰など不動産需要への影響が今後懸念され る。 郊外住宅地需要は落ち着きつつあるが、値頃 感等から需給は安定的で地価水準は緩やかな 上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％